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親子で二世帯住宅を建てるときには区分所有登記は避けたい理由


親世帯と子世帯が同居するにあたり、住宅ローンを利用して二世帯住宅を建てようとする場合、親と子で区分所有登記をしている物件は少なくありません。

しかし、二世帯住宅に置いての区分所有登記は、将来、親が亡くなって子が相続する場合に、本当なら適用できたはずの特例が受けられなくなるといった問題が発生してしまいます。

二世帯住宅も登記次第で特例が適用されるか変わる

例えば親が所有する土地に二世帯住宅を建てることを検討するとします。

親が亡くなり、その土地を相続した子が小規模宅地等の特例の適用させるためには、建物の所有は親、または子の単独所有であるか、または親と子で持分共有することが求められます。

建物を親と子で区分所有登記してしまうと、小規模宅地等の特例を適用できなくなる可能性が出てきてしまいます。

二世帯住宅で階ごとに区分所有登記を行っている建物

例えば親が1階に住み、2階に子が住み、それぞれが区分所有している二世帯住宅において、小規模宅地等の特例は適用されるのでしょうか。

玄関は分離していて、建物内で行き来ができない構造とします。

この場合、親が住んでいる1階部分に対応する敷地と、子が住んでいる2階部分に対応する敷地、どちらも小規模宅地等の特例の対象にはなりません。

平成25年の法改正によって、建物構造ではなく、不動産登記の方法が区分所有登記かどうかが、特例を適用させるかの判断に大きく関係することになっています。

そのため、この形の建物でさらに区分所有登記を行っている場合は、小規模宅地の特例は適用されないと理解しておきましょう。

建物は別々だけれど渡り廊下でつながっている建物

渡り廊下で繋がっているけれど別登記担っている二世帯住宅は?

親が所有する土地の上に、親と子、それぞれが別棟の建物を建てて所有権の登記を行っているけれど、2つの建物が渡り廊下などで繋がっていて行き来できるようになっている場合はどうでしょう。

この場合、1棟の建物と認められることとなり、建物の登記は別々で行っていても、1つの登記だとしても、小規模宅地の特例は適用されません。

1つの建築物として認められるかどうかが重要なので、間違わないようにしましょう。

あとで特例が適用されずに後悔しないために

二世帯住宅では、相続発生時において小規模宅地の特例が適用されるのか問題となることが少なくないようです。

従来とは異なり、現在は建物の登記が区分所有という形になっているかが判定の基準となりますので、もしこれから二世帯住宅を建てる予定があるのなら、登記の方法に十分注意しましょう。


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