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賃貸併用住宅での減価償却費はどのように計算する?


一般的な一戸建て住宅を購入して、マイホームとして生活に使う分には、減価償却費が何か問題になることはありません。しかし、賃貸部分と自らの居住部分が一緒になっている賃貸併用住宅の場合、減価償却費に意識することが必要です。

減価償却とは?

そもそも減価償却とは、不動産や設備、機械など、事業に使う資産を保有している場合、年数が経過するごとに低下する価値に応じて、取得する時にかかった金額を費用に変えていくことを指しています。そのため、年数を経過するごとに価値が変わらない土地は減価償却の対象にはなりません。

費用に変えた部分は減価償却費として、毎年、計上していきますが、何年に分けて計上するのかは、それぞれの資産によって決められている法定耐用年数に応じることとなります。

減価償却費の計算が重要になる理由

サラリーマンが一戸建て住宅で生活を送る際、その物件を売却する以外では建物の減価償却について意識することはありません。しかし、サラリーマンでも購入した物件が賃貸併用住宅の場合で、人に部屋を貸して家賃収入を得ているなら減価償却費の算出が所得を計算する上で大変重要になります。

□減価償却費がどのように所得に影響する?

賃貸部分を人に貸して家賃収入を得ていれば不動産所得が発生しますので、サラリーマンなどの場合は給与所得以外の所得が年間20万円を超えれば確定申告が必要です。

不動産所得がある場合も同様ですが、減価償却費を計上できることにより、毎年、実際にはお金が支払われていない費用を計上することが可能となるため、賃貸経営上の利益を抑えることが可能です。

キャッシュフローは黒字なのに、減価償却費によって申告上は赤字になるケースもあるため、その場合、給与所得で徴収されている所得税を還付してもらえるでしょう。

減価償却するのは賃貸部分で使用している資産のみ

収益物件として保有しているアパートやマンションなら、物件を取得に時にかかった金額のうち、建物や設備部分についての減価償却費を計算すればよいだけです。

しかし、賃貸併用住宅の場合は、賃貸部分と自宅部分が1つの建物に混在するため、賃貸併用住宅を取得する時にかかった金額のうち、賃貸部分の建物と設備の相当額を算出することが必要です。

□どのように計算する?

建物と設備などの減価償却費相当額については、賃貸部分と自宅部分、それぞれに使われている面積の割合などで按分して計算するようにします。減価償却費を計算する上で最も注意する必要がある部分といえるでしょう。