二世帯住宅で親子が共有する場合の登記方法は？

住宅を建てたら所有権の登記が必要ですが、2つの世帯が生活する二世帯住宅の場合、登記の方法はいくつかあるのでいずれか選ぶことになります。

生活スタイルなどによって、どの方法が適しているか確認した上で選ぶようにしましょう。

二世帯住宅の登記方法は3種類

二世帯住宅の場合、登記の方法は、単独登記、共有登記、区分登記の3種類です。それぞれ内容やメリットが異なりますので、確認しておきましょう。

□単独登記

単独登記の場合、例えば親世帯と子世帯が二世帯住宅で生活していても、いずれかの名義で登記を行う方法です。

メリットとしては登記費用が一度でよいということですが、二世帯住宅を建築する費用を名義にならなかった世帯も出費している場合、資金の贈与があるとみなされれば贈与税の対象となります。

また、例えば親の単独登記にした後で亡くなり、相続により不動産を引継ぐことになれば、子は相続税を支払わなければなりません。

□共有登記

例えば親世帯と子世帯で共有している状態で登記する方法です。

共有する割合は二世帯住宅を建築するために出資した比率に応じて設定することが基本です。

メリットは贈与税の対象にはならないこと、さらに住宅ローン控除もそれぞれ利用することができる点です。単独登記よりは節税効果が高まるでしょう。

□区分登記

二世帯住宅を完全に別々の建物と考えて、それぞれの名義で登記を行う方法です。

登記にかかる費用は単独登記の2倍かかりますが、住宅ローン控除や、固定資産税、不動産所得税の軽減措置など、それぞれの世帯が対象になるので節税効果は高くなるでしょう。

ただし、玄関が共有している二世帯住宅の場合や、踊り場などつながっているなら鍵をかけることができる扉などがあり、通路が仕切られてなければ区分登記はできません。

完全分離型の二世帯住宅なら区分登記を行うことが可能です。

基本となるのは出資比率に応じて行う共有登記でしょうが、節税を目的にするなら区分登記のほうが効果は期待できます。ただし、どのような二世帯住宅の建物を建てるかによって、区分登記が可能か異なるため、総合的に判断することが必要となるでしょう。

ただし、区分登記を選択すると、のちの相続を視野に入れた時に、相続税の「小規模宅地の特例」に制限が掛かる事があるので注意が必要です。

小規模宅地の特例とは、330㎡以下で被相続人が実際に住んでいた住宅は、相続税の8割を減額するというお得な制度です。しかし、区分登記を行っている場合、二世帯住宅はそれぞれ別の戸という考え方になるので、親の土地に子が家を建てている部分は特例の適用対象にはなりません。

相続も視野に入れた上で、どの登記を行うのがよいか判断していくようにしましょう。