不動産を売却する時に必要な土地と建物への按分方法とは？

もし、会社や個人で所有している貸ビルなどがあり、売却を検討しているなら注意が必要です。

貸しビルなどは土地と建物が一緒になっていることが多く、売却代金を土地と建物部分に按分などで分けなければなりません。

土地建物の比率が適正でないと何が問題？

土地については、消費税は非課税取引に該当するので消費税はかかりません。しかし、建物は消費税がかかる課税取引に含まれるので、問題は売却する時に建物代金をいくらで設定するかでしょう。

売る側としては、一旦、消費税を預かることになるのでなるべく建物の比率を下げたいことですが、買う側にしてみれば、消費税を支払って、後日、消費税を控除できるため建物の比率を上げたいと考えるからです。

また、物件を買った側は購入した建物を中古資産として減価償却していくことになるでしょう。しかし、この時に建物金額が適正でなければ、減価償却費も適正でないとされるので後で問題になることが考えられます。

そこで、売却収入を土地と建物分に分けることが必要であり、契約書にも、土地、建物、消費税の金額を分けて記載しなければなりません。

売却収入を土地と建物分に分ける計算方法はいくつかあります。

□土地と建物の時価で按分

土地と建物それぞれの時価を計算したら、売却代金をその比率で按分して計算する方法です。一定の合理性はあると考えられますが、時価をどのように計算するかを考えなければなりません。

□固定資産税評価額の比率で按分

そこで考えられるのは、固定資産税評価額の比率により按分する方法です。

土地と建物の固定資産税評価額の比率で按分して計算する方法で、この方法は不服審判所の採決などでも正当とされた事例があります。そのため、ある程度は妥当な方法だと考えられるでしょう。

ただし、一般的には建物の固定資産税評価額は、建築価額の3～6割程度だとされていることや、当初の建物固定資産税評価額の根拠があいまいであること、さらに物価上昇時などは年数に比例して評価額が下がらないこともある点が問題です。

これらを踏まえて考えた場合、按分により売却収入を土地と建物分に分けたいのなら、不動産鑑定士に評価を依頼し、算出された評価額に基づいて土地と建物の按分を行う方法が最も合理的と言えるでしょう。ただし、これには不動産鑑定士に対して報酬が発生することになるので、その点は理解しておくことが必要です。