アパート投資の失敗談②

アパートを建てて賃貸住宅を経営し、成功させて不労所得を得るつもりが、入居者が思うようにあらわれず、家賃収入を得ることができなかったという失敗談を耳にすることがあります。

実際、アパート経営はリスクを抑えながら安定した家賃収入を得ることができる投資方法として注目されていますが、何も対策を講じなくても満室状態が維持できるわけではありません。

仮に空室が発生したとしても収支が赤字にならない対応ができるのか、そして退去者が次々と発生しないような対策を行っているのかによって、その後のアパート経営は大きく変わります。

普段からの空室対策が重要

アパートが新築、もしくは築浅物件であれば、比較的入居者は決まりやすいかもしれません。

しかし、満室のときに安心しきってしまい、普段から何の空室対策を行っておかなかったら、いざという時にたちまち収入が激減してしまいます。

何室空室になれば赤字に転落するのかを確認しておくことも必要です。

また、物件選びで重視される「表面利回り」は「年間賃料÷（物件価格×100）」で算出できます。

この割合が高ければ高いほど収益率が高い物件であるといえますが、この表面利回りばかりに捉えられているとアパート経営で失敗してしまいがちです。

表面利回りが高いということは、その物件価格が安いことを表していますが、割安の物件はそれなりに理由がある事がほとんどです。たとえば老朽化が進んでいて大規模修繕が必要であるケース、または入居者が決まりにくいなどの問題を抱えている可能性もあります。

購入した後で、修繕費用や回収費用が多く発生したり、空室が埋まらず家賃収入を得られないといった問題が起きてしまいがちですので、結局利回りは低くなってしまうかもしれません。

アパート経営を行う上で、ランニングコストとして管理にかかる費用が挙げられます。

管理会社に委託した場合には、賃料として得た収入の5～8％を管理会社に対して支払わなければなりません。そのコストを惜しんで自分で管理しようとすると、清掃業務や入居者からのクレーム対応、家賃滞納者への督促など、業務が多すぎて手に負えないという可能性も出てきます。

1つ1つの業務を結果としておろそかにしてしまい、管理がしっかりなされていないアパートと判断されれば、入居者が決まらない要因に繋がってしまうと考えられるでしょう。

このように、成功させるつもりで始めたアパート経営で失敗を招いてしまうパターンは決して少なくありません。このような場合、アパート一棟を手に入れるのではなく、賃貸併用住宅を建てることを検討してみてはいかがでしょう。

賃貸併用住宅とは、戸建住宅の一部が賃貸住宅になっている建物です。敷地の価値を活かしながら、マイホームと収益物件の両方を手に入れることができます。

購入のときに利用するローンも、アパートローンではなく住宅ローンを使うことができる点や、将来、子ども世帯と暮らしたいと考えたときには二世帯住宅に転用することが可能であるなど、様々なメリットがあります。

高い利回りは望めなかったとしても、利用するローンの金利が低いので、結果として投資パフォーマンスを高める事ができますし、自宅と兼用になっている事から入居者のトラブルなどにもすぐに対応ができるのもメリットです。