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住宅ローン控除額はローン残高に応じて決まる

住宅ローンを組み、年度末時点で返済残高があれば、住宅ローン控除を受けることができます。住宅ローン控除は自己居住用の不動産だけでなく、投資用不動産の購入時に設けることができますよ。
控除額の計算は、住宅ローン返済の1年目～10年目の年末時点でのローン残高の1％です。ローン残高が少なくなれば、控除額も少なくなる計算です。ただし、控除額の上限は40万円に設定されています。したがって、ローン残高が4,000万円以上で推移する場合は、控除額は40万円で変わりませんよ。

ローン残高が4,000万円以上のままなら繰り上げ返済しても控除額は変わらず

ローン返済に当たっては、金利を負担する必要があります。金利は借入期間が長いほど総額が膨らみます。そこで、繰り上げ返済をすれば、金利負担を減らすことができますね。
ところが、繰り上げ返済でローン残高が減ると、住宅ローン控除額も減ってしまう場合があります。ローン残高が4,000万円未満になる場合は、繰り上げ返済で住宅論控除額が減ると理解しておきましょう。

住宅ローン控除期間中は繰り上げ返済しないのも1つの方法

住宅ローン控除を受けられる期間は最大10年です。そのため、10年間は繰り上げ返済をせずに、控除メリットを最大限に受けてみてはいかがでしょうか。
もちろん、金利の高い住宅ローンを組んでいる場合は、住宅ローン控除額を減らしてでも早めの返済をするべきです。しかし、2017年現在、日本では低金利状態が続いています。低金利の場合は、繰り上げ返済により節約できる金利負担額は小さいです。したがって、住宅ローン控除をしっかり確保し、不動産投資にかかるコストを削減すると良いですよ。

住宅ローン金利と控除メリットを比較しよう

不動産投資を始めると、ローンをできるだけ早く返済したい、という気持ちになるかもしれません。しかし、早く返済することが必ずしも経済合理的とは限りませんよ。
住宅ローン控除は、最大で40万円の控除が受けられるお得な制度です。苦労して繰り上げ返済を進めれば、せっかくのお得な控除をフル活用できなくなりかねません。繰り上げ返済で金利負担を減らすことは有意義です。しかし、住宅ローン金利と控除メリットを天秤にかけて、繰り上げ返済するかどうかを判断してください。
どちらがお得か判断するのが大変、という人は、10年間は繰り上げ返済を見送ってもよいでしょう。11年目まで貯金しておき、住宅ローン控除の恩恵を受け終わってから速やかに繰り上げ返済すれば、金利負担を減らす効果もある程度期待できますよ。