不動産の修繕費用は経費として全額計上できない場合がある？

収益物件を購入し、不動産経営を行っていれば修繕のタイミングにいずれは遭遇することとなるでしょう。

その時、修繕にかかった費用を経費としてそのまま計上できればよいのですが、場合によっては一括で経費に算入できない場合もあります。

そこで、どのようなケースにおいて、「修繕費」として一度に経費計上できるのか、できない場合はどうすればよいのかについて確認しておきましょう。

修繕費として計上できない費用の扱い

建物や設備の修繕にかかった費用を、そのまま修繕費として計上できれば面倒はありません。

しかし、修繕の中でも対象となる資産の使用可能期間を延ばすものや、価値を高める支出は修繕費ではなく「資本的支出」として資産計上することが必要です。

資本的支出に該当する費用は、一旦は資産としますが、対象となる資産の耐用年数に応じて減価償却により毎年経費に計上することができます。

□資本的支出にすると節税効果が思うように得られない

例えば木造住宅なら22年、鉄筋コンクリートなら47年など、建物の耐用年数は構造により異なりますが、いずれの場合も長期に渡る期間で経費として計上することになるため、1年あたりに損金算入できる金額は少なくあります。

支出の負担は大きいのに、所得税や住民税の負担を軽減するための節税効果が得られないと感じる場合もあるため、特に建物の修繕計画は注意するようにしましょう。

修繕工事が修繕費なのか、それとも資本的支出なのか判定する場合、以下に該当する費用であれば一般的には修繕費とできます。

・通常の維持管理、原状回復のための工事
・かかった費用が20万円未満の工事
・修繕の周期が3年以内の工事
・かかった費用が60万円未満、または修繕した資産の前期未取得価格10％以下の工事

外壁塗装工事や屋上防水工事などは工事にかかる金額が大きくなるので、修繕費か資本的支出なのかは見解が異なる場合もあるでしょう。

この場合、10年周期で原状回復のために行われる工事ならすべて経費として計上してよいと考えられます。ただし、外壁をタイル貼りに変更した場合や、屋根をトタンから鋼板に変更した場合などは資産価値を高めると判断され、資本的支出に含めなければならなくなるので注意しましょう。

新しい設備の設置などは修繕費ではなく資本的支出に該当することが一般的ですが、特例として経費として計上できるケースもあります。

例えば、工事の金額について1個または1組が10万円未満の場合、全て修繕費として計上することが可能です。

10万円以上20万円未満の工事であれば、3年で均等に割った金額を一括償却資産として経費計上できます。

30万円未満の工事であれば、少額減価償却資産として経費計上できるなど、方法は色々なので不明な点があれば税務署や専門家に相談してみるとよいでしょう。

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