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収益物件から家賃収入を得る不動産投資はなぜ利回りがよい?


不動産投資で家賃収入を得るという方法は、利回りの高さに魅力を感じるという人も少なくありません。

しかし、不動産投資における利回りは、10%などと表示されていることもあり、本当にそれほど高いのかと疑問を感じることもあるようです。

そこで、不動産投資を検討するなら、賃貸経営を行って家賃収入を得るときの利回りについて確認しておきましょう。

利回り10%は本当に数字?

たとえば広告などに利回りが10%という表示がされている場合もあります。現在は低金利といわれる時代ですので、10%ときくと飛びついてしまいたくなるかもしれません。

ただし、注意しておきたいのは、10%など高い数値で表示されている場合は表面利回りである可能性が高いということです。

1億円の物件を購入して、家賃収入を毎年1,000万円得ることができるとしたら、表面利回りは10%ということになります。

表面利回りだけで判断しないことが大切

しかし、実際に収益物件を購入するときにはいろいろな諸費用が掛かります。もしも購入時に登記費用や不動産取得税などが1,000万円かかれば、収益物件の購入総額は1億1,000万円になります。

さらに、管理費や修繕費、管理会社への管理委託費、毎年の固定資産税などランニングコストも発生します。仮に管理費等が年間80万円、固定資産税が120万円とした場合、得た収入から200万円は支払いでなくなります。

そのように考えると、1億1,000万円の収益物件から得られる家賃収入は毎年800万円となり、実質的な利回りは7.3%まで下がります。

□満室状態のときの数字という部分にも注意

また、広告に表示されている表面利回りは、あくまでも部屋が全部埋まった満室状態のときの数字であることにも注意しましょう。

実際、退去者が出れば次の入居者が決まるまでの空白期間は生じてしまいます。常に満室状態というわけではないので、空室が出たときの場合も含めた収入と利回りを考えることが必要です。

自己資金を投入したときの投資効率はよい?

収益物件を購入するときに現金一括で買うという人はごくわずかです。多くの場合、ローンなどを利用して投資することになりますが、毎月借りた資金を返済することになりますので、当然、手残り分は少なくなります。

ただ、ローンの返済は家賃収入から行っていけるとすれば、自己資金を投入したときの利回りは高くなる可能性があります。

たとえば、1億円の収益物件を購入するときに自己資金を1,000万円投入したとしましょう。得た家賃収入からローン返済などを行い、残る収入は毎年200万円とします。

1,000万円に対して毎年200万円手取りを得ているという部分だけで考えれば、利回りは20%です。

現物資産が残るという点でもメリットがある

何よりも、収益物件という現物資産も手にすることができるので、株式などのように価値が一気にゼロになるという事はありません。

比較的、リスクを抑えながら安定して収入を得ることができる投資方法なので、利回りのよさという点だけでなく、総合的に不動産投資のメリットを理解した上で検討することをおすすめします。