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二世帯住宅における区分登記のデメリット


自宅部分が二世帯住宅となっている賃貸併用住宅を建てるときに、それぞれの居住エリアを明確に分けてお互いのプライベートを独立させるため完全分離型の二世帯住宅とされる方がいらっしゃいます。
しかし、登記の際に気を付けなければ思わぬデメリットを受けることがありますので注意しましょう。

完全分離の二世帯住宅

二世帯住宅の建て方として大きく分ける共用タイプと分離タイプとがあります。
共用タイプとは玄関を二世帯で共用し、台所や風呂場などの水廻りも世帯間で共用するケースもあります。
分離タイプとは玄関を世帯間で分けて、水廻りもそれぞれの世帯で持つことで生活の独立性を保つことになります。
この分離タイプで構造的に両世帯の住戸が区分されている完全分離の二世帯住宅は区分所有登記という登記が可能になります。

二世帯住宅の登記

建物を新築した場合には表示登記を行い、ローンなどを利用している場合には抵当権を設定する前提として所有権の保存登記が必要になります。
建物を購入した場合にも所有権の移転登記などが必要になります。
完全分離型の二世帯住宅であれば、区分所有登記といってそれぞれの世帯の住居部分を別の建物として登記することが可能です。
区分所有登記を行うことによって権利関係が明確になり、それぞれの世帯で住宅ローンが組めるほか、固定資産税なども別々に課税されることで分担が分かり易くなるというメリットもあります。
しかし、区分登記をすることで将来的に相続税において大きなデメリットがあることを認識しておく必要があります。

区分所有登記のデメリット

区分所有登記をすることで、それぞれの世帯が所有する建物が明確になります。
例えば親世帯の区分建物の所有が親名義、子世帯の区分建物の所有が子の名義、土地の所有の名義が親名義といった場合に親が死亡したケースの相続で、居住用の小規模宅地等の特例が受けられないというデメリットが発生することがあります。
居住用の小規模宅地等の特例の適用を受けるためには原則として親と同居している又は生計を一つにしていることが前提となります。
このため区分所有登記している建物にそれぞれの世帯が生活していると同居とは見做されず、親名義の土地について評価額から一定の面積までにおいて最大8割を引ける小規模宅地等の特例の適用が認められないケースが出てきます。
評価額が8割引けるということは税額も8割少なくなるということですから、非常に大きな損失です。
このため建物は構造上独立していても区分所有登記をしないという選択をされる方が増えています。
メリットとデメリットを総合的に考えた上で登記方法を決めましょう。