池袋まで2駅!東長崎駅最寄りの賃貸併用住宅

池袋から西武新宿線で2駅の東長崎駅が最寄の

物件のご紹介です。現地からは西武新宿線、

東京メトロ有楽町線、大江戸線の駅に

徒歩距離でアクセス可能です。

便利な立地、なおかつ地元のつながりが残っていて

治安のいいエリアです。

谷口 佳央理/ 株式会社リオ・トラスト 代表取締役社長

谷口 佳央理 / 株式会社リオ・トラスト 代表取締役社長

 

 

<経歴・所属>

株式会社リオ・トラスト 代表取締役社長

一般社団法人不動産ビジネス専門家協会登録専門家

 

<これまでの経歴>

2004年3月 関西大学工学部建築学科卒業

2004年4月~2009年8月 株式会社レオパレス21入社 法人営業部所属

2010年5月株式会社リオ・トラスト設立 現在に至る

 

レオパレス21にて、社宅代行・借り上げ社宅の手配を行い、現在も、その当時からの法人顧客・レオパレスと良好な関係を継続。

 

<事業内容>

・節税スキームの提案:社宅代行・海外不動産(減価償却目的)・借地物件・会社設立・相続対策

・不動産の建築保有転売(戸建・賃貸併用・アパート・区分マンション・マンション・ビル)

・太陽光メガソーラー売電事業

 

自身の経験をもとに、「いいな!」と思うものをお客様へも提案。賃貸併用住宅もその一つ。

ライフプランに合わせて、貸したり、賃貸部分の一部を実需部分に取り込んだり、、、含めフレキシビリティのある物件として活用が可能です。

お客様と一緒になってプロジェクトを進めていき楽しさを共有すること。リスクを取ること・責任のある仕事をすること・お客様の目線にたった提案をすることがモットーです。

節税を切口に不動産の提案を行うことやスキームを組むことが得意で、ライフプラン・相続・離婚の財産分与・会社の節税・会社の立て直し・事業継承などご相談を承っております。

 

<資格>

宅地建物取引士

ファイナンシャルプランナー(CFP)

 

<ご専門/得意分野>

不動産売却・購入

相続・離婚・節税

空間コーディネート

お困りごとのご相談全般

 

<趣味などプライベート>

ホットヨガ・ジム・ランニング・お酒など。

『人生で一度はフルマラソンを!』と思っていたので、リオトラストを設立する前にホノルルマラソンを走った結果は、4時間11分。なんちゃっての割に、なかなか走れます。

おいしいお食事とお酒を頂きながら一日中ホテルスパでゆっくりすることが一番の贅沢だと思っています。

育児も行う一次の母でもありますが、

トライアスロンにもトライしたいなと思っている今日この頃。子供とも一緒にできる日もそう遠くないはず!

 

ホームページ:http://rio-trust.com/

MAIL:kaori.t@rio-trust.com

毎月のCF改善 賃貸併用住宅のススメ~Part②

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前回(Part①)の続きです。

国領の新築賃貸併用住宅を例にすると・・・

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[su_column size=”1/1″] http://賃貸併用住宅.com/all_property/sonomama/2754.html

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この国領の物件は、2Fも賃貸に出した場合の利回りが6.09%ですので、
投資用で検討される方もいらっしゃいます。

表は、住宅ローンと投資用ローンを国領の物件で比較した場合のCFです。

が投資用ローンを3%としています。
物件をすべて賃貸に出しているため、賃料は増えますが、
ローン条件が不利(金利が高く期間が短い)なので、賃料とローンの返済の差額は2.7万円のマイナス。
そのうえ、自宅は別に用意する必要がありますので、
(自宅家賃を別途12万円としています。)
全体的には14.7万円のキャッシュアウトなります。

真ん中が住宅ローンとして、2Fに住んだ場合です。
2F部分に住みますので、賃料収入は減りますが、
住コスト家賃はかからなくなりますので、全体的CFは3.2万円のプラスです。

が将来何らかしらの事情で2F部分も貸すことになり、
相場12万円で貸した場合で、自分は他の物件に住んだ場合(同じ12万円賃料)

[su_heading size=”19″ align=”left” margin=”10″]結論として・・・[/su_heading]
※結論、真ん中の場合と右の場合は当然同じ結果になります。

これを見ていただいてわかるように、
住宅ローンが投資用ローンに比べどれだけ有利かどうか一目瞭然です。

逆に、利回り6%程度のものだとなかなかCFを得るのが難しいということです。

ちなみに、10年後利回り8%、20年後利回り10%で売却した時の
総事業利益比較(税金考慮したキャッシュフロー総額と売却価格の総額)です。

こちらも差が歴然です。

また蛇足にはなりますが、
住宅ローンについてくる団体信用保険(疾病特約もつけられます。)の加入により、
もしもの場合の生命保険を見直すことも可能です。

月々の生命保険料を見直すきっかけにもなり、さらにCF改善を見込めます!

◯今回ご紹介の新築賃貸併用住宅は
こちらの記事♪

◯その他新築の賃貸併用住宅は
こちらの記事♪

がオススメです!

このコラムを書いた人は

谷口 佳央理 / 株式会社リオ・トラスト 代表取締役社長  http://rio-trust.com

ファイナンシャルプランナー,CFP®認定者,宅地建物取引主任者

 

不動産を活用して、ライフプランを提案しています。
不動産の購入、ローンのご相談等お気軽にご相談下さい。

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毎月のCF改善 賃貸併用住宅のススメ~Part①

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「何かに投資をしたい。が、何が良いか、どうしたらよいか?わからない。」

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投資をしたい人は、漠然とした相談のことが多く、
なんとなくお金を増やしたいと思っている方が多いです。

もちろんお金は大いに越したことはありません。
いついつまでにいくら?!という明確な目的のないことが多いです。

投資はしたいが、リスクはとりたくない

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[su_column size=”1/1″] 当たり前ですが、リスクとリターンは一般的に比例関係にあり、
それに大きくもれるところは、

例えば、低リスク高リターン(詐欺)、
高リスク低リターン(カモにされている)を疑ったほうがよいです。

投資というジャンルも色々あります。

株式・投資信託・保険・FX・事業投資・・・・

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本当にいろいろある中で
不動産を選択する方は、単純に不動産が好きという方もいらっしゃいますが、
あまりお金は用意できないからローンを使ってレバレッジの利かせたい。と考えている方が多いです。

私も株やら保険やら含め色々やっていますが、不動産が面白いなと思う点は、

・自分で調査ができる・査定ができる
(ネットでみれば、賃料相場、売買相場とることができます。)

・自分一個人の努力次第で利回りを向上できます
(不動産はリノベすることで価値を上げたり、マーケット調査によってソフト面を工夫することで賃料や売却価格の上振れも狙えます。)

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お金に働いてもらう仕組みを作りたい

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[su_column size=”1/1″] 今、不動産価格も高くなっていますが、銀行が好条件で出してくれる、
いわゆる「超低金利」ということもあり、まだまだ買いマインドが高い状況です。

一般的に新築都内だと6%程度のものになります。
6%程度だと空室や修繕費用も考慮したらCFを求めるとなかなか難しいです。
ですので、多くの投資家さんの目的である「毎月の生活に余裕をもたせたい」
という方には、そもそも合わなくなってきます。

が、、、賃貸併用住宅は「CF改善」の観点からは非常にお勧めできます。

※イメージを先につかんでいただくために1つ事例を。
http://賃貸併用住宅.com/all_property/sonomama/2754.html

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実需2F部分:1LDK+ロフトの40㎡ちょっと若いカップル向けの賃貸併用住宅です。

下に賃貸1Rが3つがついています。
賃貸併用住宅というくらいなので、住宅ローンを使えます。
賃料収入を取りながらその収入で住宅ローンを返済していきます。

このように実需と賃貸のミックスしているものが賃貸併用住宅で、
「マイホームを手に入れながら不動産投資も同時にする。」というものです。

半分が自宅になるため収益物件に比べて家賃収入は減りますが、
その分自宅にかかる費用は削減されますので、
実際のCFはアパート1棟を購入するより格段に良くなります。

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不動産投資目的は家賃の多さや利回りの高さではなく(これを多くの人が追いかけがち)、
いかにCFを「早い時点(時間軸も重要です。)」で得るか?がポイントだと考えています。

先ほど記載したように利回り5~6%程度の不動産は購入してもCFを生みません。
また利回りの高い古い物件は、長くローンがひけないので結局CFを生むのが難しいです。

が、賃貸併用住宅は異なります。住宅ローンを利用できます。

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この続きは次回(Part②)に続きます。
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このコラムを書いた人は

谷口 佳央理 / 株式会社リオ・トラスト 代表取締役社長  http://rio-trust.com

ファイナンシャルプランナー,CFP®認定者,宅地建物取引主任者

 

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不動産の購入、ローンのご相談等お気軽にご相談下さい。

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賃貸併用住宅のメリット=住宅ローンが使える=住宅ローンメリット

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世界的に見ても日本の住宅ローンは1.2を争うくらい条件がよいそうです。

実際はフルローンのみではなく、
物件価格+諸費用(仲介手数料・登記費用・火災保険など)含んだオーバーローンも可能です。

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今は低金利時代

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[su_column size=”1/1″] 変動と固定も選べるため借りる方の考え方に合わせてローンを組めます。

今は低金利時代なので
今後高くなる→固定で組む、今後あまり変わらない~安くなる→変動で組む。

半々で組んだり、固定も3年固定などにしたりなどの工夫は可能。
※固定から変動へ切り替えはできますが、変動から固定へはできません。

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また、変動で組んでも【5年125%ルール】があり、当初5年は変わりません。
その後半年ごとの金額の見直しになりますが、増加はマックス1.25倍までとなっており、
急な金利変動に対しても保護されています。ただ、利息の割合が増えるので注意です。
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対して、投資用は

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[su_column size=”1/1″] 対して、投資用は、2%~4%代、基本頭金も1割以上必要になり、
期間も木造だとローン期間は20年マックスが基本。

そして物件の築年数に応じて期間が短くなります。

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基本的には、変動のみ、元利均等ではなく元金均等の場合もあります。
借りる側で選ぶというより銀行サイドからの提示が多いです。
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派遣でも、年収300万円台からでもOK

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[su_column size=”1/1″] 住宅ローンも投資用ローンもともに物件担保となりますが、
住宅ローンは基本的にはその人の給与収入をもとに返済という前提です。

収入に応じて、返済比率30~45%で(簡単に言うと収入の7~8倍程度)組むことができます。

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派遣でも、年収300万円台からでもOKです。

かたや、投資用ローンは、いい勤務先で年収も700万円からなどというようにそもそもの敷居も高いです。
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このコラムを書いた人は

谷口 佳央理 / 株式会社リオ・トラスト 代表取締役社長  http://rio-trust.com

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不動産の購入、ローンのご相談等お気軽にご相談下さい。

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不動産売却一括査定サイトの査定額は妥当かどうか?物件をより高値で売却するために

Sale of house. The sign of sale in front of the house

日本では不動産を売却しようという際に、「なるべく高値で売却しよう、そのためになにをしたらよいのだろうか」と発想する方はまだまだ少ないと思います。

欧米などでは、不動産を売却する際、売り主はいかにして物件を高値で売却できるかということを熱心に考えます。
そして高値で売れたということは手柄のように扱われます

最近は「不動産売却一括査定サイト」のようなものが登場し、インターネット上には結構な数を見かけるようになりました。
けれども、果たしてそのサイトで査定された金額が果たして妥当なのかということを見定めることは簡単ではありません

わたしたちは単なる不動産流通の仲介を行うのではなく、対象物件にとって最適な事業をオーナーさんと共同プロジェクトとして取り組むということにより一層注力したいと考えています。

 

そもそも売りたい物件を売却することがベストな選択かどうか、
所有し続けて賃料収入を得る方が良かったりしないか?

というようなところから精査するのが私たちの役割だと思っています。
また、売却となった際に「どうせ売るのだから」と言ってそのままの状態で売却するよりは、多少の修繕や改修を行ってからのほうが市場では「早く高く」売れやすいです。修繕費用以上のバリューアップものぞめます。

ちょっとしたリフォームで済む場合もあれば、抜本的にリノベーションを行い、賃貸部分を生かすこともあります。
例えば、積算で価格が伸びない場合、収益還元法で評価したら金額が伸びたり、キャッシュフローで計算したら金額が伸びたりすることもあります。

不動産売却一括査定サイトの利用は、高値売却の機会を逃すことになる?
不動産売却一括査定サイトの利用は、高値売却の機会を逃すことになる?

賃貸併用住宅は、例えば、現状二世帯住宅の場合に賃貸併用仕様に変更したり、ただの2階建てのアパートを賃貸併用仕様に変更したりすることもできる物件もあり、そのような際に積極的に提案していきたい選択肢のひとつだと考えています。
そのため「より高く売却する」という目的を達成するためには、とても有効な手段となる可能性を秘めています。

 

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谷口 佳央理 / 株式会社リオ・トラスト 代表取締役社長  http://rio-trust.com

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賃貸併用住宅に住むメリット その①(自宅部分と賃貸部分のフレキシビリティ)

賃貸併用住宅に住むメリットその①(自宅部分と賃貸部分のフレキシビリティ)

 

かつては就職、結婚、出産などと同様に、戸建でもマンションでも自宅を持つということは人生の節目のひとつと捉えられていたと思います。

 

ところが近年は自宅を持つことが当たり前という時代ではなくなってきたと思います。

その理由はさまざまですが、そのうちのひとつに「本当に自宅を購入するべきか」と考える方が増えたからではないでしょうか。

 

たとえば、夫婦のみ・子供がいないという世帯が自宅購入を検討しても、この先子供が生まれることやお互いの親を迎え入れることなどという可能性があるため、長い目で見た場合どのような住居が最適かという判断の難しさがあります。

実際に、必要とする住居のサイズは10~15年で変わってくるのが一般的と言われており、「本当に自宅を購入するべきか」は、このような判断の難しさも一因になっていると考えます。

 

賃貸併用住宅には、家族の人数構成によって必要となる自宅住居の広さや間取りを調節できるというメリットがあります。

下記のライフプランに会わせた賃貸併用住宅のメリットの事例をご覧下さい。

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たとえのように夫婦2人の時点で自宅を購入したあとには、その後出産などで子供が増えたり親を迎え入れたりという場合には賃貸部分を減らし、逆に子供が成長して独立したら賃貸部分を増やすということも可能です。

もちろん、賃貸部分として使っていたところに新たに親を呼び寄せるという選択肢もあるでしょう。

 

昨今は人生の節目ごとに住み替えることをすすめる不動産関係者も増えています。

 

賃貸併用住宅だったら、住み替える必要もありません。

また、自宅部分と賃貸部分の間取りを変更することは、改修工事の範囲で十分に対応できます。

(改修の際には、用途変更や行政確認が必要になる場合もあるので、実際に行う場合は各種専門家と相談のうえ行うことが望ましいです。)

 

つまり「フレキシビリティの取りやすい物件」という目線で物件を探すことも一つの方法だということです。

「不動産」と「建築」と「ローンやライフプラン」の総合的な知識が必要となります。

 


 

この記事を書いた専門家はこの人!

谷口 佳央理 / 株式会社リオ・トラスト 代表取締役社長  http://rio-trust.com

ファイナンシャルプランナー,CFP®認定者,宅地建物取引主任者

不動産を活用して、ライフプランを提案しています。不動産の購入、ローンのご相談等お気軽にご相談下さい。

 

 

「二世帯住宅」➡「近距離別居」への移り変わりから、住宅のあり方を考える。

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時代の移り変わりとともに住まいや建物のつくりかたが変わってきています。

例えば「二世帯住宅」などは、玄関や水回りを別々にしながら親世帯と子世帯がプライバシーを守り暮らせる住まいとして、20年前あたりまでは非常に人気がありたくさん市場に供給されました。

でも今のライフスタイルでは、もはや親世代と子世代は二世代住宅で同居するというケースは非常に少なくなり、お互いが「スープの冷めない距離」にそれぞれ居を構える「近距離別居」を選択するケースが主流になっています。

おかげでかつて市場に大量に供給された二世代住宅は、そのままの用途では市場でもなかなか売りづらい物件となってしまいました。

ではどうしたらいいでしょうか。

二世代住宅には「お互いの世帯が別々の玄関と水回りを持ち、プライバシーを最大限に尊重できる」という大きな特長があります。

この特長があれば、親子で同居という使い方でなく、片方の世帯用のスペースを賃貸物件として希望者に貸すこともできます。

賃貸併用住宅とは、こんなふうに建物の使い道を新たに見いだして、売る側にも買う側にも、そして新たに借りる側にもメリットを提供できるような仕組みだと思っています。

谷口 佳央理 / 株式会社リオ・トラスト 代表取締役社長  http://rio-trust.com

ファイナンシャルプランナー,CFP®認定者,宅地建物取引主任者

 

不動産を活用して、ライフプランを提案しています。
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