固定資産税の減税には手続きが必要?

固定資産税を計算してみると負担額が大きそう

不動産を取得する際に気になるのが、固定資産税です。マイホームや投資用不動産を取得した場合、固定資産税がコストの1つとなるからです。
固定資産税額は、建物と土地の評価額×1.4%で求めることができます。例えば、評価額が4,000万円の投資用マンションを購入した場合、固定資産税は年間4,000万円×1.4%=56万円となります。

実際には減税されるので安心

上の例で56万円という固定資産税額を見て、負担が重いと感じた人が多いのではないでしょうか。確かに、年間56万円の支出となると不動産投資にとって大きな痛手です。
しかし、実際の固定資産税は減税を受けることができますよ。
固定資産税を計算するにあたり、200㎡までの土地評価額は6分の1に軽減されます。建物も、床面積が120㎡までなら税額が半分で済みます。
評価額4,000万円のマンション(床面積120㎡以下、土地なし)の場合は、固定資産税額が56万円×2分の1=28万円で済みます。住宅ローン控除などと異なり、固定資産税の減税のうち、土地部分には期間指定がありません。そのため、実質的な税率は1.4%よりも低いと理解しておきましょう。

固定資産税の減税には手続き不要

大幅な減税が受けられる固定資産税ですが、手続きは必要ありません。
自ら手続きをしなくても、減税後の課税額が通知されますよ。逆に、通知される税額は減税済みの金額です。通知書に記載されている税額からさらに減税があるわけではないので気を付けてくださいね。

手続きがない分、減税期間終了時の税額増に要注意

固定資産税の減税は、土地部分については期間の定めがありません。いっぽう、建物部分については新築後、戸建ては3年、マンションは5年が基本的な減税期間です。したがって、建物部分に対する減税は最大5年で終了することになりますよ。
新築後5年程度であれば、建物の評価額が大きく下がっているとは考えづらいです。したがって、いきなり固定資産税アップを経験する可能性が高いですよ。
固定資産税の減税では、自ら行う手続きがありません。手続きをしていないがゆえに、減税を受けていることをほとんど意識していない人が多いでしょう。そのため、建物部分の減税期間が終了した際には、いきなり固定資産税額が増えて驚くことが考えられます。固定資産税額が上昇する可能性があると理解しておき、いきなりの税額増によって資金繰りが苦しくならないように準備しておいてくださいね。

 

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家賃収入にかかる税金とは?

家賃収入にかかる税金の種類

家賃収入を得ると、不動産所得が発生します。そのため、確定申告を行って納税する必要がありますよ。
不動産所得に対してかかる税金は、所得税や住民税です。確定申告書には不動産所得を記入する欄があります。確定申告書にきちんと所得を記入して提出し、課税された所得税や住民税を支払うことになります。

税率はどのくらい?

家賃収入は事業所得や給与所得などと合算されて課税されます(総合課税)。そのため、他の所得がどの程度あるかによっても、税率は異なります。
基本的に、住民税率は10%となっている自治体が多いです。所得税率は累進課税制度となっており、3%~最大45%が課税されます。
例えば、不動産所得が年100万円、その他の総合課税所得が年500万円の場合は、計600万円に対して20%の所得税が課せられます。

経費を計上すれば税金は減る

不動産所得は、家賃や礼金等の収入から、不動産の維持管理にかかった費用を経費として差し引いて求められます。したがって、きちんと経費計上することで、課税額を減らすことができますよ。
代表的な経費としては、賃貸用不動産の修繕費が挙げられます。リフォームを行ったり、故障した設備の修理を行ったりした際の費用を経費控除することができるのです。
控除を受けるためには領収書等を保管し、確定申告の際に合計控除金額を計算する必要があります。節税のためにも、賃貸用不動産にかかった費用はしっかり記録しておいてくださいね。
経費計上の際は、賃貸用不動産の維持・管理にかかった費用であることを明確にしましょう。自分が住む不動産のリフォーム費用などは計上できませんよ。税務署に質問をされた際にもきちんと回答できる態勢を整えておくと安心です。

家賃収入を得るときは税率アップに注意

家賃収入を得れば、給料以外の収入源を得ることになります。生活を安定させるためには有益だと言えますね。
ところが、家賃収入が増えれば所得税率が上がる場合があります。所得税は累進課税制度なので、所得が多い人ほど高い税率が課せられることになります。すでに多くの所得を得ている人は、追加的に得られる不動産所得に対しても高率の所得税が課せられることになります。自分の所得を勘案したうえで、税金面でのデメリットを上回るだけの家賃収入をしっかり得たいものですね。
所得税率が上がれば、せっかく家賃収入が増えても税負担が重くなってしまいます。家賃収入を狙う場合は、税金が増えることも考慮に入れながら家賃を設定してくださいね。

 

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家賃収入を確定申告する方法

不動産経営で家賃収入を得た場合、確定申告を行う必要があります。では、家賃収入の確定申告の手続きを整理しておきましょう。

家賃収入は事業収入(不動産)に該当

確定申告では、所得を種類別に申告します。家賃収入が該当するのは事業収入です。
事業収入の中でも、家賃収入は不動産収入に分類されます。確定申告書の事業収入欄のうち、不動産部分に家賃収入を記入して下さいね。
確定申告書には収入を記入する欄と、所得を記入する欄があります。家賃収入は「所得」ではなく「収入」ですから、収入欄に記入して下さい。

リフォーム代等の経費控除後の金額は事業「所得」欄に記入

不動産経営をしていると、賃貸ししている物件の修繕等に費用が掛かる場合がありますね。家賃収入を得るためにかかった費用は経費として計上できます。確定申告の際にしっかり経費計上して節税に努めましょう。
経費を計上する方法は単純です。家賃収入から経費を差し引いた金額を、事業「所得」欄に記入するのです。経費控除を忘れたまま所得を記入して申告すると、せっかくの節税メリットを逃してしまうことになるので気を付けてくださいね。

青色申告すればさらに節税できる!

家賃収入が入り始めたら、青色申告を検討しましょう。青色申告をして特別控除を受ければ、65万円の所得控除になります。帳簿を整備する必要はあるものの、クラウドソフト等を活用すれば記帳の負担は減ります。
青色申告をする際には、開業届や青色申告届出書を提出する必要があります。確定申告時ではなく、家賃収入を得始めた段階で速やかに書類提出しておいてくださいね。

他の所得があればまとめて確定申告する

確定申告の際には、不動産所得以外の所得についても申告する必要があります。例えば、サラリーマンであれば給与所得も確定申告書に記載して申告する必要がありますよ。
サラリーマンは、会社で年末調整してもらう人が多いです。そのため、給与収入だけなら基本的に確定申告は不要です。しかし、副業として不動産投資を行うなら、給与所得もあわせて確定申告する必要がありますよ。会社から送られてくる源泉徴収票はしっかり保管しておいてくださいね。
確定申告は毎年2月後半~3月にかけて行います。家賃収入を得るなら、あらかじめ確定申告をする心づもりをしておいてくださいね。もし申告しなければ無申告として税金が追徴されてしまいます。延滞税や加算税によって税負担が重くなってしまいますよ。不動産投資をして家賃収入が入ってきたら、毎月コツコツ帳簿をつけて、確定申告時期の負担を減らしておきましょう。

 

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不動産投資物件をリノベーションするメリットとは?

リノベーションで入居検討者のイメージがアップ

リノベーションを行うと、入居者募集の際のアピールに効果的です。リノベーションしたばかりの物件となれば、中古感が薄れるからです。
賃貸物件を探している人の中には、費用面で中古を検討しているものの、他人が生活した印象を嫌う人もいます。リノベーション直後の物件であれば、自分が最初に住む物件のように感じられますよね。
さらに、リノベーションに取り組んだことが入居検討者に伝われば、大家としてのイメージも上げることができます。定期的に物件の品質維持・向上に取り組む姿勢は、安心感を与えるからです。

築年数より設備状況を重視する人も少なくない

賃貸物件を探す際に、築年数よりも設備の状況を重視する人も少なくありません。特にマンション等の集合住宅では、多少築年数が経っていても、1部屋1部屋の傷み具合は様々です。そのため、設備の新しさなどを気にする人が多いです。
リノベーションを行えば、設備を更新し、最新のトレンドに合わせて整備することができます。マンションやアパート等の集合住宅の賃貸経営を検討しているなら、リノベーションにより設備を定期的に更新してみてはいかがでしょうか。

リノベーション費用は経費計上できる

複数のメリットがあるリノベーションですが、一定のコストがかかります。家賃収入が増えるメリットこそあるものの、支出も増えてしまうことは悩みの種です。
ところが、リノベーション費用は経費計上することができます。課税所得を減らす効果があり、節税につながりますよ。節税となる額を意識しておけば、リノベーション費用を少し多めにかけることができます。思い切ったリノベーションで高めの家賃収入を狙ってみてもよいでしょう。
経費計上は、家賃収入が多い年に行っておくと節税効果を最大化できます。入居率が高い状況が続きそうなタイミングを見計らって、節税につながるリノベーションを行いましょう。

所有する資産価値も高まる

リノベーションを行えば、自己資産の価値を高める効果も生まれます。賃貸ししている不動産に住むのは賃借り人です。しかし、リノベーションした物件はあくまでも自分のものですよ。
そのため、リノベーションによって自己資産の価値を高められるメリットもあります。ローン返済期間中は賃貸ししておき、ローン返済が終わったら自分で住むことを検討している場合は、特にリノベーションによる資産価値アップがうれしいですね。

 

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マイホームを賃貸に出すメリット・デメリット

マイホームを手放すなら賃貸もアリ?

引っ越しのために住み慣れたマイホームを離れる際、売却だけが選択肢ではありません。賃貸に出して家賃収入を得る方法もありますよ。
では、マイホームを賃貸に出すとどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

マイホームを賃貸に出すメリット

まず、メリットを確認します。マイホームを賃貸に出せば、自分の資産であり続けます。そのため、将来的にマイホームに戻ることができますよ。転勤などの理由で一時的に引っ越さざるを得なくなった場合は、定期借家形式で賃貸に出すことも可能です。
また、賃貸の場合は売却よりも手続きが短期間で済む場合があります。マイホームの買い手と比べて早めに借り手が現れることも考えられますね。急いでマイホームの扱いを決めてしまいたい場合は、賃貸も検討してみましょう。

マイホームを賃貸に出すデメリット

マイホームを賃貸に出すとデメリットもあります。
まず、借り手がどの程度丁寧に室内を使用するかがわからない点です。もちろん、退去時に原状回復費用を請求することは可能です。しかし、自分の資産がどう扱われるかわからないことに不安を感じることもあるでしょう。取り扱いが気になるなら、売却してしまったほうがスッキリしてストレスが少ないかもしれません。
また、まとまった資金が手に入らない点もデメリットです。売却すれば売却代金を得られます。いっぽう、賃貸なら礼金こそ最初に確保できますが、その後は月々の家賃収入があるだけです。住み替え先の住宅をローンで購入する場合には、売却代金を頭金に充てたいケースもありますよね。住宅という資産よりも、現金を手に入れたい場合は賃貸に出すのは得策ではありませんね。

新規購入で住み替えるなら売却がオススメ

賃貸に出すことに長短両面があるマイホームですが、新規購入で住み替えるなら売却がおすすめです。
というのも、ローンの借入額を減らせるからです。住宅ローンには一定の金利が付きます。借入額が多いほど金利がかさみ、総返済額が膨らんでしまいますよ。マイホームを売却しても、新規購入するなら新たなマイホームを確保できます。住宅資産を持ち続けられるので、一定の安心感もあります。
不動産賃貸で収入を得たい場合は、マイホームの活用ではなく、投資用にマンションを買ってみると良いです。投資目的で探した物件のほうが、賃料収入を安定させやすいのではないでしょうか。マイホームの売却代金が多ければ、投資用不動産の購入費用にも充てられるかもしれませんよ。

 

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すまい給付金は住宅ローン控除の恩恵を受けづらい中・低所得層にもお得

中・低所得者は住宅ローン控除の恩恵を受けづらい

不動産を取得する際に住宅ローンを組めば、住宅ローン控除を受けることができます。年末の住宅ローン残高の1%が、40万円を上限に控除されますよ。
控除の対象は、所得税と住民税です。したがって、所得税額と住民税額の合計が40万円未満の場合は、住宅ローン控除の恩恵を受けきれない場合があります。例えば、所得税率が5%、住民税率が10%の場合、課税所得が200万円とすると課税額は合計で200万円×15%=30万円となります。もし3,000万円より多い住宅ローンを組めば、控除額が一部ムダになってしまいますね。
収入が多めの人でも、扶養家族が多かったり、社会保険料等の控除を積極活用していたりする場合は、所得税や住民税の課税額が40万円を下回るケースが考えられますよ。

すまい給付金は中・低所得者の住宅取得を支援

住宅ローン控除の恩恵を受けづらい中・低所得者でも住宅を取得しやすくするための精度がすまい給付金です。住宅ローン控除のメリットが小さいからマイホームは諦めよう、と考えていた人は、すまい給付金の精度内容をしっかりチェックしてください。
すまい給付金には所得制限があり、消費税が8%の期間中は目安として収入が510万円以下の人のみ受給できます。収入目安は世帯状況等によって異なるので注意してくださいね。

すまい給付金は自己居住用不動産のみが対象

中所得者の人で、すまい給付金を利用して不動産投資をしたい、と考えている人もいるのではないでしょうか。しかし、残念ながらすまい給付金の支給対象となる不動産は、自己「居住用」の不動産です。そのため、投資用物件の購入時には、すまい給付金を受け取ることはできません。

住宅ローン控除とすまい給付金を併用すれば不動産投資にも役立つ

不動産投資をしつつ、マイホームも手に入れたい、と考えている人もいるでしょう。このケースでは、住宅ローン残高が多くなり、住宅ローン控除で控除しきれない額が出てしまいがちですよね。
中所得者であれば、マイホームにはすまい給付金を受給することで、住宅ローン控除額が多少少なくなる部分を補える可能性があります。不動産所得の増加額がそれほど大きくなく、すまい給付金の受給条件を満たせる場合は、併用を検討してみてくださいね。
また、年齢が50歳以上であれば、住宅ローンを組まなくてもすまい給付金を受け取れるケースがあります。住宅ローン控除は不動産投資で活用し、マイホームは現金購入してすまい給付金を受け取ってもよいでしょう。

 

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シェアハウスビジネスを始めれば補助金がもらえるケースがある

シェアハウスは人間同士の交流を生む

シェアハウスには占有スペースが少なく、共有スペースが多いです。そのため、必然的に人間同士の交流が生まれやすくなります。
人と人との生のつながりが減りつつある現代において、人間関係をはぐくむ材料としてシェアハウスを活用できるのです。

人のつながりを生みたい地方自治体はシェアハウスビジネスを好感

地方部では、人口減少や少子高齢化が深刻な地域が少なくありません。人間関係が希薄になり、地方の活力が失われています。
シェアハウスを誘致することができれば、地方部でも人のつながりを生み出すことができます。シェアハウスが増えれば、一時的にシェアハウスに居住する人も出てくることが期待されますね。中長期的に地方部に住んでいる人が、外部の人々と交流する機会が生まれる可能性もあります。
地方は閉鎖的なイメージがあり、若年層には敬遠されがちです。シェアハウスの存在によって開かれた地方であることをアピールできれば、若年層の流入にも期待できます。

シェアハウス創業に補助金を出す自治体も

地方の活性化を図るため、シェアハウスビジネスを始めるにあたって補助金を支給する自治体もあります。長野県茅野市が行っている取り組みです。
シェアハウスビジネスは都市部で行われがちです。地価が高く、家賃の安い物件を探している人々が多いと考えられるからです。
そこで、地方自治体は補助金を支給することで、地域における交流の場としてのシェアハウス整備を推進しているのです。地方自治体としても、自治体の施設を新たに建設する場合と比べ、財政支出を大幅に抑えられるメリットがあります。地方で事業が営まれれば税収増にもつながりますね。
近年、地方の良好な環境を求めて移住する若年層が増えてきています。在宅ワークの増加なども、地方への移住を後押ししています。
地方部ではなかなか同年代の人々が少なく、退屈な生活になってしまうのでは、と懸念する若者が少なくありません。シェアハウスであれば人との交流もしやすく、若者への地方移住支援策としてもシェアハウスへの補助金は効果的ではないでしょうか。

補助金を活用すればさらに低コストでシェアハウス経営が始められる

シェアハウスへの不動産投資は、初期コストを抑えられる点が魅力です。補助金を活用すればさらに初期コストを抑えることができますよ。なかなか元手が貯まらず、不動産投資を始められない、という人は、低コストで始められるシェアハウス経営を、補助金の活用を含めて検討してみてはいかがでしょうか。

 

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シェアハウスに不動産投資するメリット・デメリット

シェアハウスとは?

シェアハウスは、近年人気が高まりつつある住居です。複数人でキッチンやバスなどの設備を共有することで、住居費を削減できます。個人用のプライベート空間が確保されているケースが大半なので、安心して暮らすことができますよ。
特に都市部など地価が高いエリアでは、なかなか希望の賃貸物件が見つからない、と悩む人が少なくありません。専有面積が少ないシェアハウスであれば、好立地でも比較的家賃が抑えられるメリットがありますよ。国土の狭い日本に適した暮らし方と言えます。

シェアハウスに不動産投資するメリット

不動産投資先として、シェアハウスにはいくつか魅力があります。
まず、初期費用を抑えられることです。1世帯ごとにキッチンやバス等を準備する必要がありません。そのため、建設コストを抑えることができます。
コストを抑えることができれば、同じ費用で多くの世帯に入居してもらうことができます。少ない物件からの家賃収入に依存する場合と比べて、家賃収入が急減するリスクが下がりますね。
不動産賃貸ビジネスでは、空室リスクをしっかり考慮する必要があります。シェアハウスだと1世帯から得られる家賃収入が少ないため、収入源を分散できますよ。不動産投資に関心があるものの、空室が長期化してローン返済ができなくなることが心配、という人はシェアハウスへの投資を検討してみてはいかがでしょうか。
シェアハウスは所有欲に乏しい若年層などを中心に人気を集めています。他人とのつながりも一定程度持つことができるため、人間関係を築きたい人にもオススメできる物件ですね。

シェアハウスに不動産投資するデメリット

シェアハウスでは、住民同士が共有する設備が複数あります。そのため、住民同士が顔を合わせる機会が多くなりがちです。結果として住民間でのトラブルが発生する可能性が高まります。
もちろん、人間同士のつながりが多いことは、シェアハウスのメリットでもあります。しかし、ひとたび人間関係が悪化すれば、住民同士のトラブルが発生し、一気に複数の退去が発生するリスクがあります。
特に、生活時間が不規則など他人に迷惑をかけがちな人が入居すれば、良い住民を失ってしまうことが懸念されます。シェアハウスに不動産投資する際には、入居者が他人と協調できるかどうかを意識しながら、慎重に借り手を選べる体制を整えておくことが大切ですよ。

 

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サブリースで保証料をもらえば賃貸経営が安定する

不動産オーナーの悩みの1つが空室リスク

不動産オーナーは、所有する物件が空室になると家賃が得られなくなります。入居者が入れ替わる時期に一時的に空室になるだけなら、礼金を受け取るなどして収入減を補うことができます。しかし、空室状態が長期化すれば、家賃収入減が痛手となりますね。
さらに、空室状態が続くと物件の状態も心配です。誰かが住んでいる方が不動産は傷みにくいことがあるからです。
不動産オーナーは、常に空室リスクを意識しなければなりません。せっかくの不動産も借り手がいなければコストだけがかさむことになってしまいます。空室リスクに悩めるオーナーが少なくないのが現状です。

サブリースでは毎月一定の保証料が入る

空室リスク解消に役立つのがサブリースです。
サブリースでは、不動産会社などが物件を借り上げて入居者を探してくれます。仮に入居者が見つからず空室になる期間があったとしても、オーナーには毎月一定の保証料が支払われます。月々の収入が安定するため、オーナーは空室リスクを心配せずに済みますよ。
不動産会社としても、オーナーに保証料を払う以上、できるだけ空室期間を短くしたいと考えます。そのため、空室状態が続いて物件が劣化する心配も小さくなります。さらに、借り上げた物件の手入れは不動産会社が行ってくれますよ。物件の管理が面倒、と感じているオーナーにとっても、サブリースは魅力的な仕組みですね。

保証料は家賃の8割~9割程度

サブリースを利用する場合、気になるのが保証料の水準です。保証料がいくらになるかは個別の契約によりますが、目安としては家賃の8割~9割程度と考えておきましょう。
例えば、家賃が月10万円の物件の場合は、8~9万円程度を保証料として受け取ることができます。家賃収入を直接手に入れる場合と比べて、収入は少なくなってしまいます。しかし、空室リスクに悩まずして不動産経営をすることができるのです。

保証料の見直しに注意

空室リスクから解放されるサブリース制度ですが、保証料が変動することはあり得ます。2年など一定期間ごとに保証料の見直しが行われます。年月が経てば家賃相場も変わりますから、保証料が見直されることは当然と言えるでしょう。
保証料が見直されれば、都築の収入が減る場合があります。ローンを毎月定額返済している場合は、保証料見直しによって返済費用を賄えなくなる可能性がありますよ。サブリースはあくまでも空室リスクの軽減に役立つものと考えてください。一定の収入を長期的に保証し続けるわけではありません。保証料をローン返済に充てている場合は特に注意しましょう。

 

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地価の高い東京では賢く賃貸併用住宅を建てよう!

便利な東京暮らしはコストがかかる
東京はオフィスや商業施設が集中している便利な土地です。そのため、東京暮らしをしたい、と考えている人は多いでしょう。
ところが、東京は地価が高いです。また、賃貸住宅を借りる場合も、他の地域と比べて家賃相場が高いですよね。便利な東京暮らしをしようとすれば、どうしてもコストがかさんでしまいます。
住居費を抑えつつ便利な東京で暮らしたい、と考えるなら、賃貸併用住宅を検討してみましょう。

賃貸併用住宅にすれば住居費負担が抑えられる

賃貸併用住宅は、一部を賃貸に出す住宅です。賃貸部分からは賃料収入が得られます。そのため、住居費の一部を賃料収入と相殺することができますよ。
地価や家賃が高い、という点は、東京に住むとなるとデメリットと言えます。しかし、逆に考えれば、東京で住宅を賃貸に出せば、高めの家賃収入を得られることがわかりますよね。
賃貸併用住宅は、今の住宅をリフォームするなどして実現の可能性があります。今暮らしている土地では難しい場合でも、住み替え時には賃貸併用住宅を検討するとよいでしょう。

家族構成の変化で賃貸併用住宅に住み替えを検討しよう

賃貸併用住宅は、今の住宅内に無駄なスペースが多い場合に威力を発揮します。無駄なスペースを放置していると、管理コストがかかるだけで意味がありません。家族構成の変化等によって家に余ったスペースが多くなっていませんか。
もし多くのスペースが余っているなら、賃貸併用住宅への建て替えや住み替えを検討してみましょう。居住スペースを減らすことで、管理の手間も省くことができますよ、
自宅の一部を回収することで、もう1世帯が住めるようになれば、賃貸併用住宅となります。家賃収入を得ることで、トータルの住居費負担を抑えることができますよ。

建物の階数を増やせば賃貸併用にできるチャンス

今の家には余分なスペースが少ない、という人も、建物を3階建てにするなどして土地を節約すれば、賃貸併用にできる可能性があります。もし3階建て建築が認められているなら、実現できないか考えてみてくださいね。
うまく空間を利用すれば、土地の所有面積を増やさずに済みます。固定資産税の増加を抑えながら賃貸併用住宅を建てられるチャンスがありますよ。特に地価の高い東京では固定資産税もかさみがちです。賢く空間を活用することで、お得に賃貸併用住宅を建ててみませんか。

 

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