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Tag Archive: 賃貸併用住宅

  1. 毎月のCF改善 賃貸併用住宅のススメ~Part②

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    前回(Part①)の続きです。

    国領の新築賃貸併用住宅を例にすると・・・

    http://賃貸併用住宅.com/all_property/sonomama/2754.html

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    この国領の物件は、2Fも賃貸に出した場合の利回りが6.09%ですので、
    投資用で検討される方もいらっしゃいます。

    表は、住宅ローンと投資用ローンを国領の物件で比較した場合のCFです。

    が投資用ローンを3%としています。
    物件をすべて賃貸に出しているため、賃料は増えますが、
    ローン条件が不利(金利が高く期間が短い)なので、賃料とローンの返済の差額は2.7万円のマイナス。
    そのうえ、自宅は別に用意する必要がありますので、
    (自宅家賃を別途12万円としています。)
    全体的には14.7万円のキャッシュアウトなります。

    真ん中が住宅ローンとして、2Fに住んだ場合です。
    2F部分に住みますので、賃料収入は減りますが、
    住コスト家賃はかからなくなりますので、全体的CFは3.2万円のプラスです。

    が将来何らかしらの事情で2F部分も貸すことになり、
    相場12万円で貸した場合で、自分は他の物件に住んだ場合(同じ12万円賃料)

    結論として・・・
    ※結論、真ん中の場合と右の場合は当然同じ結果になります。

    これを見ていただいてわかるように、
    住宅ローンが投資用ローンに比べどれだけ有利かどうか一目瞭然です。

    逆に、利回り6%程度のものだとなかなかCFを得るのが難しいということです。

    ちなみに、10年後利回り8%、20年後利回り10%で売却した時の
    総事業利益比較(税金考慮したキャッシュフロー総額と売却価格の総額)です。

    こちらも差が歴然です。

    また蛇足にはなりますが、
    住宅ローンについてくる団体信用保険(疾病特約もつけられます。)の加入により、
    もしもの場合の生命保険を見直すことも可能です。

    月々の生命保険料を見直すきっかけにもなり、さらにCF改善を見込めます!

    ◯今回ご紹介の新築賃貸併用住宅は
    こちらの記事♪

    ◯その他新築の賃貸併用住宅は
    こちらの記事♪

    がオススメです!

    このコラムを書いた人は

    谷口 佳央理 / 株式会社リオ・トラスト 代表取締役社長  http://rio-trust.com

    ファイナンシャルプランナー,CFP®認定者,宅地建物取引主任者


    不動産を活用して、ライフプランを提案しています。
    不動産の購入、ローンのご相談等お気軽にご相談下さい。


  2. 毎月のCF改善 賃貸併用住宅のススメ~Part①

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    「何かに投資をしたい。が、何が良いか、どうしたらよいか?わからない。」

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    投資をしたい人は、漠然とした相談のことが多く、
    なんとなくお金を増やしたいと思っている方が多いです。

    もちろんお金は大いに越したことはありません。
    いついつまでにいくら?!という明確な目的のないことが多いです。

    投資はしたいが、リスクはとりたくない

    当たり前ですが、リスクとリターンは一般的に比例関係にあり、
    それに大きくもれるところは、

    例えば、低リスク高リターン(詐欺)、
    高リスク低リターン(カモにされている)を疑ったほうがよいです。

    投資というジャンルも色々あります。

    株式・投資信託・保険・FX・事業投資・・・・

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    本当にいろいろある中で
    不動産を選択する方は、単純に不動産が好きという方もいらっしゃいますが、
    あまりお金は用意できないからローンを使ってレバレッジの利かせたい。と考えている方が多いです。

    私も株やら保険やら含め色々やっていますが、不動産が面白いなと思う点は、

    ・自分で調査ができる・査定ができる
    (ネットでみれば、賃料相場、売買相場とることができます。)

    ・自分一個人の努力次第で利回りを向上できます
    (不動産はリノベすることで価値を上げたり、マーケット調査によってソフト面を工夫することで賃料や売却価格の上振れも狙えます。)

    お金に働いてもらう仕組みを作りたい

    今、不動産価格も高くなっていますが、銀行が好条件で出してくれる、
    いわゆる「超低金利」ということもあり、まだまだ買いマインドが高い状況です。

    一般的に新築都内だと6%程度のものになります。
    6%程度だと空室や修繕費用も考慮したらCFを求めるとなかなか難しいです。
    ですので、多くの投資家さんの目的である「毎月の生活に余裕をもたせたい」
    という方には、そもそも合わなくなってきます。

    が、、、賃貸併用住宅は「CF改善」の観点からは非常にお勧めできます。

    ※イメージを先につかんでいただくために1つ事例を。
    http://賃貸併用住宅.com/all_property/sonomama/2754.html

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    実需2F部分:1LDK+ロフトの40㎡ちょっと若いカップル向けの賃貸併用住宅です。

    下に賃貸1Rが3つがついています。
    賃貸併用住宅というくらいなので、住宅ローンを使えます。
    賃料収入を取りながらその収入で住宅ローンを返済していきます。

    このように実需と賃貸のミックスしているものが賃貸併用住宅で、
    「マイホームを手に入れながら不動産投資も同時にする。」というものです。

    半分が自宅になるため収益物件に比べて家賃収入は減りますが、
    その分自宅にかかる費用は削減されますので、
    実際のCFはアパート1棟を購入するより格段に良くなります。

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    不動産投資目的は家賃の多さや利回りの高さではなく(これを多くの人が追いかけがち)、
    いかにCFを「早い時点(時間軸も重要です。)」で得るか?がポイントだと考えています。

    先ほど記載したように利回り5~6%程度の不動産は購入してもCFを生みません。
    また利回りの高い古い物件は、長くローンがひけないので結局CFを生むのが難しいです。

    が、賃貸併用住宅は異なります。住宅ローンを利用できます。

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    この続きは次回(Part②)に続きます。

    このコラムを書いた人は

    谷口 佳央理 / 株式会社リオ・トラスト 代表取締役社長  http://rio-trust.com

    ファイナンシャルプランナー,CFP®認定者,宅地建物取引主任者


    不動産を活用して、ライフプランを提案しています。
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  3. 賃貸併用住宅のメリット=住宅ローンが使える=住宅ローンメリット

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    世界的に見ても日本の住宅ローンは1.2を争うくらい条件がよいそうです。

    実際はフルローンのみではなく、
    物件価格+諸費用(仲介手数料・登記費用・火災保険など)含んだオーバーローンも可能です。

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    今は低金利時代

    変動と固定も選べるため借りる方の考え方に合わせてローンを組めます。

    今は低金利時代なので
    今後高くなる→固定で組む、今後あまり変わらない~安くなる→変動で組む。

    半々で組んだり、固定も3年固定などにしたりなどの工夫は可能。
    ※固定から変動へ切り替えはできますが、変動から固定へはできません。

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    また、変動で組んでも【5年125%ルール】があり、当初5年は変わりません。
    その後半年ごとの金額の見直しになりますが、増加はマックス1.25倍までとなっており、
    急な金利変動に対しても保護されています。ただ、利息の割合が増えるので注意です。

    対して、投資用は

    対して、投資用は、2%~4%代、基本頭金も1割以上必要になり、
    期間も木造だとローン期間は20年マックスが基本。

    そして物件の築年数に応じて期間が短くなります。

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    基本的には、変動のみ、元利均等ではなく元金均等の場合もあります。
    借りる側で選ぶというより銀行サイドからの提示が多いです。

    派遣でも、年収300万円台からでもOK

    住宅ローンも投資用ローンもともに物件担保となりますが、
    住宅ローンは基本的にはその人の給与収入をもとに返済という前提です。

    収入に応じて、返済比率30~45%で(簡単に言うと収入の7~8倍程度)組むことができます。

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    派遣でも、年収300万円台からでもOKです。

    かたや、投資用ローンは、いい勤務先で年収も700万円からなどというようにそもそもの敷居も高いです。

    このコラムを書いた人は

    谷口 佳央理 / 株式会社リオ・トラスト 代表取締役社長  http://rio-trust.com

    ファイナンシャルプランナー,CFP®認定者,宅地建物取引主任者


    不動産を活用して、ライフプランを提案しています。
    不動産の購入、ローンのご相談等お気軽にご相談下さい。


  4. 賃貸併用住宅で民泊を運営するには

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    賃貸併用住宅で民泊を運用するには

    いま話題の民泊についてですが、
    外国人の訪日が増えるにつれ、ホテルが足りず、
    一般の民泊(Airbnbなど)を利用される旅行者の方も増えております。

    ワイドショーなどでも色々取り上げられているように、
    様々な問題やトラブルもあるようですが、
    「民泊に泊まりたい方」「民泊として貸したい方」がまだまだ多いのも事実。

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    一時の過熱度は無いものの、
    数件の民泊を運営されている方は実績を積み、
    物件数を拡大している運営者も多いです。

    そうなってくると、求められるのは、「民泊運営が可能な物件」

    民泊運営者が実際に、物件を所有して、
    運営しているケースは稀で、
    多くの運営者は賃貸として借りて運営しています。

    何もしなくても入居者が入居してくれるような人気物件で試みる必要はありませんが、

    「やや人気のないエリア」

    「相場より賃料を上げたい時」

    「募集時期が悪い場合」

    「間取りと需要とのバランスが悪い場合」

    など、要は苦戦している時には、民泊可能物件として
    賃貸するのも有りかと思います。

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    ただし、現状としては、法律的にもグレーゾーンで、
    運営する側は法律的に色々注意しなければなりません。

    大家さんとしても、民泊用として賃貸する場合は

    いつも利用している「家賃保証会社」や「家財保険」などが、
    適用外となる可能性が御座います。

    このあたりは民泊の扱いに慣れている「不動産会社」を選ぶことも重要!

    それぞれ、ちゃんと民泊対応可能な商品を選ぶことが大事です。

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    オリンピック以降、どのような法律整備されるかは未定ですが、
    投資として、いまのトレンドを押さえることは重要ですね。


  5. 【終了しました】【内覧会開催します!!】デザイナーズ賃貸併用住宅

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    2016/11/5(土曜)&6(日曜) 【内覧会開催します!!】デザイナーズ賃貸併用住宅

    img_20160926_152252新築賃貸併用住宅が完成しましたので、内覧会を行います!!

     

     1Fは「賃貸」に、 

     2Fは「自宅として」、 

     満室の場合月々のローン支払いは賃料収入でまかなえる物件です。 

     

     

    現在3室中1室賃貸中、2室は募集中で内見も可能です。

    デザイナーズ物件は近隣物件に類似物件がなく比較が難しい為、

    将来的に賃料も下がりにくいのが特徴です。

     

     

    現地で賃貸併用に関する疑問点などがあれば承りますので、
    「賃貸併用住宅って聞いたことがあるけど、

    実際どんなものなのか一度見てみたい」
    という方、この機会に是非一度物件をご覧ください。

     

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    日時:2016/11/5(土)、11/6(日)
       11:00am 〜 16:00pm

     

    場所:さいたま市南区辻2丁目18-22

     

     

     

    物件の詳細は、下記リンクよりご覧ください。

    物件の詳細はこちらからどうぞ

     

    内覧会にお越しの際は、下記よりご予約、又はお電話にて事前にご連絡くださいませ。

     

    内覧会のご予約はこちら

     

    賃貸併用住宅.com 運営事業部
    担当:細田
    連絡先:03-5227-5063、080-8472-4215

    この機会に是非ご覧ください。

     

     

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     広い土間が特徴的な賃貸部分。 

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     デザイン性と実用性を兼ね備えた類を見ない賃貸併用住宅! 

     

     

     

     


  6. 【終了しました】自宅で家賃収入を得る!賃貸併用住宅セミナー『再生、素敵、併用。』 2015/1/30(金)サンワカンパニー東京ショールームにて開催 

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    event

     

    賃貸併用住宅セミナー『再生、素敵、併用。』

    セミナーの様子はこちら http://賃貸併用住宅.com/column/1260.html

     

     

    「賃貸併用住宅」とは、自宅と賃貸部分(家賃収入を得る部分)がひとつになった建物のことです。
    いま感度の高いユーザーから注目されている新しい住まいのスタイル「賃貸併用住宅」 「自分の住まい+家賃収入」が同時に実現する選択肢にフォーカス。
    これまでの事例や情報をもとに「建築家×デザイナー×ユーザー」の視点から可能性を表現いたします。
    今話題の賃貸併用住宅の面白さ、魅力、賢い購入運用の仕方を学べるイベントとなっておりますので、賃貸併用住宅を知っている方も、まだ知らない方も是非ご来場ください!

    【イベントタイトル】もっと自分らしいリノベーション・・・ 「ヒトとヒト」を感じる賃貸併用住宅 
    【開催日】2015年1月30日 18:00~
    【場所】サンワカンパニー東京ショールーム http://www.sanwacompany.co.jp/shop/pages/showroom_tokyo.aspx
    【参加費】無料

    *参加費無料で、時間内入退場自由です。ご不明点、お問合せは【株式会社リオ・トラスト 担当:岡田 TEL03-5227-5061】までご連絡ください。

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    【ゲストスピーカー】
    takagi
    高城 俊介/Pack Rat Works https://www.facebook.com/packratworks
    Pack Rat Works代表。 店舗、住宅リノベーション、什器 製作、インテリアコーディネー ト、ヴィンテージ家具の輸入等を 行う。素材の良さを生かし、デザイン製の高い制作・作業を得意と する。

    uchiumi
    内海 芳美/ひだまり不動産    http://www.hidamari.bz
    ソフトバンクパブリッシングより 「家賃収入が月収を超える!」など 他3冊を出版。(株)ひだまり不動産 を設立。買取~リノベーション~ 再販事業の柱に「欲しかった暮ら しが見つかる!」をテーマに数多くの住宅,店舗を手掛ける。

    okada

    岡田 雅之/ 株式会社リオ・トラスト    http://rio-trust.com
    賃貸併用住宅マイスターとして、 近年注目されている「賃貸併用住 宅」の購入、運用等のノウハウを アドバイス。

     

    【コーディネーター】

    進藤 強/ビーフンデザイン http://be-fun.com

    山村 大輔/アセットリンクマネジメンツ    http://asset-link.co.jp

     

    【企画・主催】株式会社リオ・トラスト 株式会社ビーフンデザイン 株式会社アセットリンクマネジメンツ

    【共催】株式会社サンワカンパニー http://www.sanwacompany.co.jp/shop/     

     

    【お問合せ先】株式会社リオ・トラスト 担当:岡田  TEL03-5227-5061

     

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    所在地〒107-0062 東京都港区南青山4-18-16
    フォレストヒルズ WESTWING B1F
    ※入口は地下1階となります。※ビルの規定により、ペットを連れてのご来場をお断りしております。また、外部に繋いでおくことも出来ませんのでご了承のほどお願い申し上げます。

    申し訳ございません。定員数に達したためこちらのセミナーの申込受付は終了致しました。
    たくさんのお申込ありがとうございました。


    今後も引き続き、賃貸併用住宅のイベントやセミナーの開催を予定しております。下記申込フォームでお申込いただければイベント・セミナー開催のお知らせをメールやお電話にて差し上げますので、是非ご活用ください。申込フォーム記入の際【セミナー・イベントのお知らせ希望】とご記入お願い致します。

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