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Tag Archive: 投資

  1. 毎月のCF改善 賃貸併用住宅のススメ~Part②

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    前回(Part①)の続きです。

    国領の新築賃貸併用住宅を例にすると・・・

    http://賃貸併用住宅.com/all_property/sonomama/2754.html

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    この国領の物件は、2Fも賃貸に出した場合の利回りが6.09%ですので、
    投資用で検討される方もいらっしゃいます。

    表は、住宅ローンと投資用ローンを国領の物件で比較した場合のCFです。

    が投資用ローンを3%としています。
    物件をすべて賃貸に出しているため、賃料は増えますが、
    ローン条件が不利(金利が高く期間が短い)なので、賃料とローンの返済の差額は2.7万円のマイナス。
    そのうえ、自宅は別に用意する必要がありますので、
    (自宅家賃を別途12万円としています。)
    全体的には14.7万円のキャッシュアウトなります。

    真ん中が住宅ローンとして、2Fに住んだ場合です。
    2F部分に住みますので、賃料収入は減りますが、
    住コスト家賃はかからなくなりますので、全体的CFは3.2万円のプラスです。

    が将来何らかしらの事情で2F部分も貸すことになり、
    相場12万円で貸した場合で、自分は他の物件に住んだ場合(同じ12万円賃料)

    結論として・・・
    ※結論、真ん中の場合と右の場合は当然同じ結果になります。

    これを見ていただいてわかるように、
    住宅ローンが投資用ローンに比べどれだけ有利かどうか一目瞭然です。

    逆に、利回り6%程度のものだとなかなかCFを得るのが難しいということです。

    ちなみに、10年後利回り8%、20年後利回り10%で売却した時の
    総事業利益比較(税金考慮したキャッシュフロー総額と売却価格の総額)です。

    こちらも差が歴然です。

    また蛇足にはなりますが、
    住宅ローンについてくる団体信用保険(疾病特約もつけられます。)の加入により、
    もしもの場合の生命保険を見直すことも可能です。

    月々の生命保険料を見直すきっかけにもなり、さらにCF改善を見込めます!

    ◯今回ご紹介の新築賃貸併用住宅は
    こちらの記事♪

    ◯その他新築の賃貸併用住宅は
    こちらの記事♪

    がオススメです!

    このコラムを書いた人は

    谷口 佳央理 / 株式会社リオ・トラスト 代表取締役社長  http://rio-trust.com

    ファイナンシャルプランナー,CFP®認定者,宅地建物取引主任者


    不動産を活用して、ライフプランを提案しています。
    不動産の購入、ローンのご相談等お気軽にご相談下さい。


  2. 毎月のCF改善 賃貸併用住宅のススメ~Part①

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    「何かに投資をしたい。が、何が良いか、どうしたらよいか?わからない。」

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    投資をしたい人は、漠然とした相談のことが多く、
    なんとなくお金を増やしたいと思っている方が多いです。

    もちろんお金は大いに越したことはありません。
    いついつまでにいくら?!という明確な目的のないことが多いです。

    投資はしたいが、リスクはとりたくない

    当たり前ですが、リスクとリターンは一般的に比例関係にあり、
    それに大きくもれるところは、

    例えば、低リスク高リターン(詐欺)、
    高リスク低リターン(カモにされている)を疑ったほうがよいです。

    投資というジャンルも色々あります。

    株式・投資信託・保険・FX・事業投資・・・・

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    本当にいろいろある中で
    不動産を選択する方は、単純に不動産が好きという方もいらっしゃいますが、
    あまりお金は用意できないからローンを使ってレバレッジの利かせたい。と考えている方が多いです。

    私も株やら保険やら含め色々やっていますが、不動産が面白いなと思う点は、

    ・自分で調査ができる・査定ができる
    (ネットでみれば、賃料相場、売買相場とることができます。)

    ・自分一個人の努力次第で利回りを向上できます
    (不動産はリノベすることで価値を上げたり、マーケット調査によってソフト面を工夫することで賃料や売却価格の上振れも狙えます。)

    お金に働いてもらう仕組みを作りたい

    今、不動産価格も高くなっていますが、銀行が好条件で出してくれる、
    いわゆる「超低金利」ということもあり、まだまだ買いマインドが高い状況です。

    一般的に新築都内だと6%程度のものになります。
    6%程度だと空室や修繕費用も考慮したらCFを求めるとなかなか難しいです。
    ですので、多くの投資家さんの目的である「毎月の生活に余裕をもたせたい」
    という方には、そもそも合わなくなってきます。

    が、、、賃貸併用住宅は「CF改善」の観点からは非常にお勧めできます。

    ※イメージを先につかんでいただくために1つ事例を。
    http://賃貸併用住宅.com/all_property/sonomama/2754.html

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    実需2F部分:1LDK+ロフトの40㎡ちょっと若いカップル向けの賃貸併用住宅です。

    下に賃貸1Rが3つがついています。
    賃貸併用住宅というくらいなので、住宅ローンを使えます。
    賃料収入を取りながらその収入で住宅ローンを返済していきます。

    このように実需と賃貸のミックスしているものが賃貸併用住宅で、
    「マイホームを手に入れながら不動産投資も同時にする。」というものです。

    半分が自宅になるため収益物件に比べて家賃収入は減りますが、
    その分自宅にかかる費用は削減されますので、
    実際のCFはアパート1棟を購入するより格段に良くなります。

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    不動産投資目的は家賃の多さや利回りの高さではなく(これを多くの人が追いかけがち)、
    いかにCFを「早い時点(時間軸も重要です。)」で得るか?がポイントだと考えています。

    先ほど記載したように利回り5~6%程度の不動産は購入してもCFを生みません。
    また利回りの高い古い物件は、長くローンがひけないので結局CFを生むのが難しいです。

    が、賃貸併用住宅は異なります。住宅ローンを利用できます。

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    この続きは次回(Part②)に続きます。

    このコラムを書いた人は

    谷口 佳央理 / 株式会社リオ・トラスト 代表取締役社長  http://rio-trust.com

    ファイナンシャルプランナー,CFP®認定者,宅地建物取引主任者


    不動産を活用して、ライフプランを提案しています。
    不動産の購入、ローンのご相談等お気軽にご相談下さい。


  3. 賃貸併用住宅のメリット=住宅ローンが使える=住宅ローンメリット

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    世界的に見ても日本の住宅ローンは1.2を争うくらい条件がよいそうです。

    実際はフルローンのみではなく、
    物件価格+諸費用(仲介手数料・登記費用・火災保険など)含んだオーバーローンも可能です。

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    今は低金利時代

    変動と固定も選べるため借りる方の考え方に合わせてローンを組めます。

    今は低金利時代なので
    今後高くなる→固定で組む、今後あまり変わらない~安くなる→変動で組む。

    半々で組んだり、固定も3年固定などにしたりなどの工夫は可能。
    ※固定から変動へ切り替えはできますが、変動から固定へはできません。

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    また、変動で組んでも【5年125%ルール】があり、当初5年は変わりません。
    その後半年ごとの金額の見直しになりますが、増加はマックス1.25倍までとなっており、
    急な金利変動に対しても保護されています。ただ、利息の割合が増えるので注意です。

    対して、投資用は

    対して、投資用は、2%~4%代、基本頭金も1割以上必要になり、
    期間も木造だとローン期間は20年マックスが基本。

    そして物件の築年数に応じて期間が短くなります。

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    基本的には、変動のみ、元利均等ではなく元金均等の場合もあります。
    借りる側で選ぶというより銀行サイドからの提示が多いです。

    派遣でも、年収300万円台からでもOK

    住宅ローンも投資用ローンもともに物件担保となりますが、
    住宅ローンは基本的にはその人の給与収入をもとに返済という前提です。

    収入に応じて、返済比率30~45%で(簡単に言うと収入の7~8倍程度)組むことができます。

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    派遣でも、年収300万円台からでもOKです。

    かたや、投資用ローンは、いい勤務先で年収も700万円からなどというようにそもそもの敷居も高いです。

    このコラムを書いた人は

    谷口 佳央理 / 株式会社リオ・トラスト 代表取締役社長  http://rio-trust.com

    ファイナンシャルプランナー,CFP®認定者,宅地建物取引主任者


    不動産を活用して、ライフプランを提案しています。
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