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二世帯住宅で区分所有していると小規模宅地等の特例の要件にひっかかる?


二世帯住宅において、一緒に生活を送っていた親などが亡くなって相続が発生した時に気になるのが税金です。

通常、相続や遺贈で財産を取得した場合、亡くなった方と一緒に住んでいた土地については330㎡まで80%または50%まで評価額が減額される「小規模宅地等の特例」が適用されます。

残された家族の生活保護にも、特例が適用されるかどうかは大きく影響しますが、二世帯住宅の場合には、この特例の適用要件に注意が必要です。

二世帯住宅で特例適用が問題となる部分とは?

一般的な二世帯住宅とは、親世帯と子世帯が1個の建物内で生活スペースを分けて居住していることを指します。

二世帯住宅で小規模宅地等の特例を適用させる場合、要件としてその住宅が「区分所有」の登記が行われているかがポイントです。

区分所有とは、同じ建物1階と2階部分の所有者が別々になっているケースなどです。亡くなった方の住んでいた建物が、区分所有されている場合には、亡くなった方の居住用部分の敷地だけが小規模宅地の特例の対象となります。

以前は二世帯住宅の内部で行き来が可能であれば、敷地全体に小規模宅地の特例を適用できることもありました。しかし、今は区分所有であるかどうかが問題となり、原則として区分所有登記されていれば特例の適用は難しいと考えられます。

共有登記なら要件をクリアできる?

例えば、1階は親、2階は子が所有者となっている場合、子は同居扱いとはならないため二世帯住宅で一緒に暮らしているのに特例は適用されないということです。

ただし、区分所有ではなく、所有権を複数の人が持分として共有する形の共有登記であれば状況は異なります。

区分は複数に分けたものをそれぞれが所有者となっている状態ですが、共有登記は1つを複数がシェアしている状態です。

共有登記がなされている場合には同居扱いになるので、特例が適用され税金が軽減されます。

区分登記されている二世帯住宅で特例を適用させるには?

二世帯住宅で区分登記されている方は少なくありませんが、解決策としては合体や合併の登記を行うという方法もあります。

合体の登記は、別個独立した建物として登記されている建物の中間部分を増築し、構造上1個の建物として現況変化を表題部に記載する登記です。

合併の登記は、別個独立した建物として登記されている建物を、登記記録上、1個の建物として登記を行います。工事を行う必要はありませんが、合併制限が働くことからそれぞれ建物の所有者は同じ人であることが必要です。

亡くなる前にこれらの登記を行えば、敷地すべてに小規模宅地の特例を適用できる可能性が出てきますので、発生する相続税の大きな軽減に繋がるでしょう。