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家賃収入がある方は必見!土地と建物で区分している時の消費税の扱いとは?


不動産経営を行う上で、預かる敷金や徴収する家賃収入などに対して消費税か課税されるのかご存知でしょうか。

居住用や事業用などによって違いはあるのか、土地と建物で区分している場合の扱いなど、不明な点はいろいろあるでしょう。

また、土地を譲渡したり貸し付けたりしても課税対象になるケースもあります。

地代家賃の扱いは?

土地を譲渡したり貸付けた場合、消費税の課税の対象にはなりません。土地の契約更新料、名義書換料なども非課税です。

住宅用建物の貸付けの場合は非課税ですが、事務所など建物を貸し付ける時の家賃は課税対象です。家賃を土地と建物に区分していても、総額を建物貸付け対価として取り扱います。

また、地上権や賃借権、地役権、永小作権など、土地の使用収益に関する権利も同じ扱いです。

なお、土地の貸付けでもその期間が1か月未満の場合や、駐車場その他の施設の利用に伴い土地を使うという場合においては、非課税の扱いにはならないので注意しましょう。

権利金や敷金などの取扱い

事業用の建物で賃貸借契約締結する時や更新に伴って発生する保証金、権利金、敷金または更新料で返還の必要がないものは、権利設定の対価なので課税対象です。

ただし、契約が終了すれば返還される保証金や敷金などは、資産譲渡などの対価に該当しないことで課税対象にならないとされています。

住宅用建物を転貸した場合は?

気になるのは住宅用建物を社宅などに転貸した場合でも非課税の扱いになるかどうかです。

住宅用建物の貸付けで非課税の扱いになるのは、建物が居住の用に供されることが明確である場合です。

借主が他に転貸する場合でも、転貸後に住宅として使うことが契約上明らかなら非課税の扱いです。

借主が借りた住宅を借上げ社宅として使う場合、借主と貸主との建物賃貸借契約で社宅として使うことが明確にされているなら、貸主に対する家賃、さらに社員から徴収する賃料どちらも非課税です。

土地でも消費税がかかるケースとは?

土地は消費税の課税対象ではありませんが、駐車場の貸地は、駐車場としては課税対象です。

駐車している車両管理を行っている場合、駐車場として地面の整備、フェンス、区画、建物設置などを行い、駐車場として利用させるなら消費税の課税対象です。

また、駐車場以外にも、野球場やテニスコートなど施設を利用することに伴い土地が使用される場合も消費税の課税対象です。

消費税の扱いで迷った時の判断は?

事業用賃貸の家賃には例外なく消費税が発生すると理解しておきましょう。

礼金や更新料も消費税が掛かりますし、土地と建物を区分していても建物として消費税がかかります。

保証金や敷金などで返還される部分は預り金なので消費税の課税対象ではありませんが、契約当初から償却と決まっていれば課税対象です。