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アパート経営で得た家賃収入は不動産所得?それとも雑所得?


アパート経営を行っていると、初めて確定申告する時に家賃収入が不動産所得になるのか、それとも雑所得とするのか迷うことがあります。

そこで、確定申告時に所得をどのように扱えばよいのかなど確認しておきましょう。

不動産所得として扱わないケース

例えば空き家を知人に貸し、家賃を支払ってもらっていた場合は不動産所得になりますが、単身者に賄い付きで貸していた時の家賃は事業所得、または雑所得として扱います。

単身者を賄い付きで下宿させる場合などは、部屋を貸す以外に食事を提供するという役務の提供も含まれます。そのため、規模によっては雑所得、通常は事業所得に該当します。

また、保管責任を伴う有料駐車場なども、雑所得か事業所得の扱いです。

不動産所得として扱うケース

そもそも不動産所得とは、所得税法での課税所得のうちの1つです。不動産や、不動産の上に存在する権利、船舶や航空機を貸し付けた時の所得は不動産所得になります。

ただし、その不動産貸付けが事業として行われていたかによって、不動産所得に含まれないこともあります。

事業所得として扱うのは?

不動産を貸す行為が事業として行われているかの判断は、原則、社会通念上事業と認められる程度の規模かどうかがポイントです。

国税局の判例による実質的な判断基準は、営利性や有償性の有無、継続性や反復性の有無など様々な目安が設けられています。

形式的な判断基準としては、貸間やアパートなど独立した室数がおおよそ10室以上であることで、独立家屋は5棟以上が一般的な目安です。

月極駐車場の場合は、駐車可能台数が50台以上であることを目安とします。

不動産所得と雑所得はどのように区別する?

では、雑所得に該当するのはどのような所得なのかというと、例えばサラリーマンが副業で講演料や原稿料などを受け取った時ですが、不動産所得か雑所得かの判別には形式的な基準は設けられていません。

相当期間継続していて、安定した収入が得られる可能性が高く、さらに設備などが整えられており、継続して時間と労力をある程度割き行っている場合は不動産所得と判断できます。

そのため、これらの要件にあてはまらないのであれば、雑所得として扱うことになるでしょう。

なぜ雑所得として扱う必要がある?

不動産所得の計算上では、確定申告の際に青色申告制度を採用することが可能です。

青色申告で確定申告を行った場合は、青色申告特別控除額65万円を適用させることができます。
しかし、この控除を適用させて不動産所得がマイナスになる小規模な不動産賃貸業の場合、税金がかからないことで公平さを失われるため、青色申告を採用することができない雑所得として扱わなければならないのです。