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不動産売却時に行う確定申告で譲渡費用として経費にできる支払いとは?


不動産を売却した時に売却益が生じると、税金の計算上は「譲渡所得」として扱われることになり、売却益に対して2~4割程度の税金が掛かることが一般的です。

確定申告を行って納税することになりますが、この時、確定申告書に記載する「譲渡費用」にできる経費の範囲で悩む方は少なくありません。

そこで、どこまでを経費として算入することができるのか、基本的な考え方を確認しておきましょう。

どの支払いを譲渡費用として経費にできる?

不動産を売却することで生じた売却益を計算する場合、売却益(譲渡所得)から購入代金である取得費、それに加え譲渡費用を差し引いて算出します。

そのため、何が経費として譲渡費用に含まれるかを理解しておくことが大切です。

しかし、譲渡費用について詳細な取り決めがあるわけでもなく、範囲も曖昧な部分があることから、まずは所得税法と通達で確認してみましょう。

法律上の取り決めは?

所得税法第33条と、その基本通達によると、資産を譲渡する時に支払った仲介手数料、運搬費、登記や登録に要する費用、その他譲渡のために直接要した費用とされています。

また、借家人などを立ち退かせるための立退料や、土地を譲渡するための建物取壊し費用、既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で他に譲渡するために支払った違約金、資産の譲渡価額を増加させるため支払った費用も含まれます。

ただし、不動産の維持または管理に要した費用は譲渡費用に含まれないとされていますので、修繕費や固定資産税などは譲渡費用に該当しない点に注意してください。

具体的にどの費用?

通達での説明はここまでなので、実際に不動産を売買する場面になると、いろいろな支払いが発生するため経費としてよいのか迷ってしまうかもしれません。

不動産業者に対する仲介手数料、建築物をそのままの状態で移動する曳屋の費用、契約書に貼る収入印紙代、売買に直接関係する測量費用・立退料・建物の取壊し費用、売主変更に伴う契約の違約金などは、譲渡費用になると考えられます。

反対に譲渡費用にならないのは、建物の修繕維持費、土地建物の維持に係る固定資産税、税理士に対する確定申告費用、銀行などの抵当権を抹消する登記費用などが挙げられます。

相続登記にかかった費用は、取得費または必要経費になりますので、譲渡費用には含まれません。

経費にできるかできないの最終判断は?

不動産を売却した時には、支払った費用を譲渡費用として経費にすることはできます。しかし、譲渡費用は範囲が限定されている上に、判断に迷うこともあるかもしれません。

そのような場合、まずは譲渡に直接必要な経費だったのか、売却価額を上げるためにかかった経費かを確認しながら、これまでの判例などを参考に判断することが望ましいでしょう。