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不動産を売却したときに利益が出ればどのような税金が掛かる?


不動産を売却して利益が出た時には、いくつかの税金が課税されることになります。そのため、売却した後で慌てないためにも、事前にどのような税金が掛かる可能性があるのか把握しておくと安心です。

不動産売却による利益の発生でかかる税金

不動産を売却して利益が出た時には譲渡所得となるため、所得税と住民税の課税対象となります。

譲渡所得は、売却した不動産を得るときにかかった費用である取得費に売却するためにかかった費用を加算した額を、譲渡価格から差し引いて算出します。

なお、取得費からは、不動産を所有している期間中の減価償却分を差し引くことを忘れないようにしましょう。

また、売却した不動産が居住用の場合、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができる場合もあります。ただし、売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないことなどいくつか適用される条件が設けられているので、その点も確認が必要です。

長期譲渡所得と短期譲渡所得のどちらに該当するか

譲渡所得に対してかかる所得税や住民税は、不動産を所有していた期間によって税率が変わってきます。

不動産の所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。

□税率の違い

長期譲渡所得であれば、15%(住民税5%)、短期譲渡所得なら30%(住民税9%)の税率が適用となり、平成25年から平成49年までは、復興特別所得税が所得税額の2.1%加算されます。

長期譲渡所得のほうが税率は低いので、納める税金も安く済みます。

□所有期間のカウント方法に注意

なお、不動産の所有期間は、不動産の購入日から譲渡した日までの期間でカウントせず、譲渡した年の1月1日まででカウントすることになりますので注意しましょう。

たとえば2013年5月1日に取得した不動産を2018年7月1日に売却するケースでは、実際に不動産を所有している期間は5年2か月です。しかし、売却した2018年の1月1日現在では4年7か月を経過したことになるので、5年を超えず短期譲渡所得となります。

同じ2018年7月1日に売却する場合でも2012年5月1日に取得した不動産なら、実際の不動産所有期間は6年2か月で、売却した2018年の1月1日時点で5年7か月を経過することとなるので長期譲渡所得と判断されます。

消費税は何に対してかかる?

また、消費税も課税されるのか心配になるかもしれませんが、そもそも土地は非課税ですし、個人間の売買なら建物も課税対象とはなりません。

2019年10月からは消費税が10%へと変更される予定ですが、税金である印紙、固定資産税などの清算金、また、火災保険なども消費税の課税対象ではありません。

ただし、仲介手数料や住宅ローン手数料など消費税の課税対象なので、増税してから掛かる税金が増える可能性もあると考えておきましょう。