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アパート投資の失敗談(賃貸併用の良さを伝える記事①)


アパート投資を考えるときに最も気になるのは、どのくらいの利回りなのかという部分かもしれません。

年間の家賃収入を不動産価格で割った数値である表面利回りは、広告などに表示されていることが多いので、収益物件を選ぶときの目安にするという人は少なくないでしょう。

しかし、表面利回りの高さに魅力を感じて収益物件を選んだ結果、投資パフォーマンスが低下してしまったという失敗談もあるので注意が必要です。

利回りの高さに魅力を感じたのに・・・

確かにアパート投資を考えるなら、やはり高い利回りは魅力です。しかし、実は利回りよりもローン金利をいくらにして融資を受けるかということが重要になるケースも存在します。

仮に表面利回りが7%である収益物件と、5%という収益物件があった場合、7%に目が向いてしまうのは仕方ありません。しかし、表面利回りが高ければ、投資上のリスクも高くなるので融資評価も厳しくなってしまいます。

利回り7%の収益物件に対してローンを利用したいけれど、銀行からは金利4%でしか融資されないと判断されたとします。対して利回り5%の収益物件なら、金利1.5%でローンが利用できるとしましょう。

利回りと金利の差は利回り5%の収益物件のほうが大きくなるので、表面利回りは7%より低いけれど投資パフォーマンスは高いということになり得ます。それでも高い利回りを期待して7%の収益物件を購入してしまい、結果として投資パフォーマンスが悪くなってしまったという失敗談もあるのです。

ローン金利を下げてアパート投資を行うなら?

そこで、ローン金利を下げてアパート投資をしたいと考えるなら賃貸併用住宅に注目してみてはいかがでしょう。

賃貸併用住宅とは、自分が住む部屋と他人に貸す部屋が一緒になっている物件です。

賃貸併用住宅の魅力は、何といっても事業ローンやアパートローンではなく、住宅ローンを利用できるという点です。自宅として使う部分が全体の51%以上であれば住宅というくくりに該当することになるので住宅ローンを利用できます。

事業ローンやアパートローンは金利が高めですが住宅ローンは低金利であり、その金利差は2%以上出る場合もあるくらいです。アパート投資は多額の資金を投入することになるため、この金利差が後々大きく響いてくると考えられるでしょう。

家賃収入でローン返済が可能に!

単にマイホームを購入する場合にも住宅ローンを利用することが多いでしょうが、完済できるまでは毎月給料などから支払い続けなければなりません。

しかし、賃貸併用住宅の場合は家賃収入を得ることができるので、住宅ローンの返済に充てて自身が負担する返済分を大幅に減らすことができる可能性があります。

購入する賃貸併用住宅の形によっては、返済を家賃で賄うことができるケースもありますので、アパート投資を検討しているのなら賃貸併用住宅という形も候補に入れてみてはいかがでしょう。