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不動産売却の確定申告で支払う税金は売却時期でかわる?


一般的に、不動産売却で譲渡益を得ると確定申告が必要ですが、売却時期や控除できる金額の内容によって税金は大きく変わります。

そのため、事前に知っておくとよいは売却時期や控除できるものなどを確認しておきましょう。

不動産売却にかかる税金はどのように計算する?

不動産売却によって譲渡所得を得たときの確定申告のために、まず不動産の売買契約書および領収書、仲介手数料や登記費用など売却でかかった費用がわかる書類、不動産を購入したときの価格がわかる契約書などが必要です。

不動産を売却したときの価額から、取得費、譲渡費用など必要経費を控除した譲渡益となります。

□取得費

不動産を購入する際にかかった費用なので、物件の購入代金や建築代金以外にも、登録免許税や不動産取得税、収入印紙、仲介手数料なども含みます。

建物は建物購入代金から経過年数に応じて減価償却費を差引いた金額が取得費となります。

□譲渡費用

譲渡費用は売るためにかかった費用で、仲介手数料、収入印紙、測量費なども含みます。もし取得価額が不明な場合は、売却した金額の5%を取得費とすることができますが、昭和50年代以降に得た土地などは、値上がり益があっても少ない場合や値下がりしている可能性があります。

その場合、売却金額の5%を取得費としてしまうと損になる可能性があるので、面倒でも実際の取得費を調べたほうがよいでしょう。

法務局で土地の謄本を取得し、ローン契約時の抵当権設定登記の金額を見れば自己資金を除くローン額を確認できます。

不動産を取得してどのくらい経って売るかが重要

なお、課税譲渡所得に対する税金を計算するときに用いられる税率は、不動産を取得してどのくらい経ってから売却したかによって異なります。

売却した年の1月1日時点で5年を超えていれば長期譲渡所得となり、所得税15%、住民税5%が適用されます。もし超えていなければ短期譲渡所得となるため、所得税は30%、住民税9%という税率が適用されるため、支払う税金も高くなってしまうでしょう。

□相続で不動産を取得した場合

もし売却する不動産を相続で取得しているのなら、取得した時期は亡くなった人が購入したときとなり、取得価額も購入したときの価額が適用されます。相続が発生したときから取得年数をカウントするわけでも、相続税の評価額を取得価額とするわけでもありませんので間違わない様にしましょう。