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不動産売却において必要になる会計処理は面倒?


土地とその土地に永続的に固着した撤去が難しい定着物を不動産といいます。そのため、建物だけでなく、樹木など自然物も不動産に該当することになります。

土地や建物などの不動産取引は高額な資金が動くことになるので、取得、売却、資産評価など局面に応じて会計処理方法にも選択があるのは、企業の損益に大きな影響を与える場合があるからといえるでしょう。

先に土地を購入する場合の会計処理

たとえば土地を2,500万円で購入するにあたり手付金1,000万円を先に支払ったという場合の仕訳は次のとおりです。

契約時に支払う手付金の処理は、

(借方)前払金1,000,000(貸方)現預金1,000,000
となり、

残金を支払い所有権移転登記時には、

(借方)販売用不動産25,000,000 (貸方)前払金1,000,000
                    現預金24,000,000

となります。

□販売用不動産を用いること

土地や建物などの用地を仕入れた場合、費用である「仕入」という勘定科目ではなく、棚卸資産の1つである「販売用不動産」という勘定科目を使う点に注意しましょう。

仕入で計上してしまうと、税務調査の際に指摘を受けることになります。

□販売用不動産の取得価額に注意

また、販売用不動産の取得価額を計上するとき、不動産を取得する際にかかった諸費用を含めなければなりません。

その費用とは、

・土地代金
・仲介手数料
・不動産取得税
・所有権移転登記の登録免許税
・造成、建築費用
・物件調達や企画にかかった人件費

などです。

□販売用不動産に含めなくてよい費用

なお、不動産の3%以内であるなど少額な費用は販売用不動産の取得価額に算入しなくてもよいとされています。

たとえば買入にかかった事務費用、検収、整理、選別、手入れに使った費用、販売所などに移管するときの運賃、荷造費、長期保管にかかった費用などです。

固定資産税の会計処理は?

売却した固定資産の固定資産税を納付した場合、どのような会計処理を行うのでしょうか。

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税されますので、不動産売却後でも売主に納付義務があることが一般的です。

契約日(引渡日)を基準に売主と買主が日割計算などで清算することがほとんどですが、不動産を保有していた期間の税金は「租税公課」、売却した後の税金は買主からの「預り金」として納付時に取り崩すことになるでしょう。

複雑な会計処理が絡む点に注意を

不動産の売却方法でも、先に土地を仕入れてその上に建物を立てて販売する建売住宅などの場合、販売用不動産の取得価額に関しての会計処理はややこしく、専門知識がなければ間違った会計処理を行ってしまう可能性もあります。

そのため専門家などに相談した上で処理を行ったほうが、後で税務調査などが入ったときに指摘を受けずにすみますので検討するようにしましょう。