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不動産投資で利益を得る仕組み「家賃収入」と「売買差益」のどちらを狙う?


不動産投資において、利益を得る源となるのは「家賃収入」と「売買差益」の2つです。いずれか一方から利益を得るのか、または両方から利益を得るというケースもあります。
家賃収入は不動産を住まいやオフィスなどに貸し出して賃料収入を得ることを目的とします。賃料収入は「インカムゲイン」ともいわれています。

売買差益は不動産を安い時期に購入して高く売却することで利益を得る方法ですが、売買によって得た収入は「キャピタルゲイン」といわれます。

家賃収入の方が狙いやすい?

バブル期には物件価格が短期間で大きく上昇するなど、売買差益を得やすい時期でした。しかし現在では売買差益で利益を得ようとするなら、安いときを判断できる相場感が優れていることが必要です。狙って利益を出そうとしても難しいといえるでしょう。

そのため、家賃収入であるインカムゲインで利益を得ることを目標とした不動産投資のほうがよいといえます。

儲けているか判断するには?

不動産投資においては「利回り」という考え方が重要になります。利回りは一定期間における一定資金がどのくらいの利益を生むことができるかを比率にしたものです。

ただし不動産投資の利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」がありますので、どちらに注目すればよいか確認しておきましょう。

□2つの利回りの計算方法
表面利回りは「表面利回り=年間家賃収入÷物件価格」で計算します。

この計算式には不動産投資で利益を生み出すために支払った費用などが含まれていません。

そのため、現状に合う「実質利回り」に注目してみましょう。

実質利回りの計算式は「実質利回り=(年間家賃収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸費用)」です。諸経費には、管理会社に支払う管理費や修繕積立金などが含まれます。

□具体例で2つの利回りを確認
仮に購入金額1,800万円のワンルームマンションで月額7.5万円の家賃が稼げるなら、表面利回りは5%となります。

一方、実質利回りの計算において、諸経費を0.8万円、購入時の諸費用を70万円とした場合、約4.2%になります。

表面上は年間5%の利益が生み出されていると判断できても、実質的には4.2%ということになりますので、実質利回りで判断していくことが必要といえるでしょう。

安定した利益を狙える投資方法

利回りが4~5%の不動産投資はミドルリターン・ミドルリスクと考えられます。

物件の価値や家賃などは、社会情勢や地域事情などで変動していきますが、5年や10年後に半分まで減るということは考えにくいといえます。さらい建物や土地などの現物が残るので、株などのように損失が出てすべて失いということはないでしょう。

空室や資産価値下落というリスクを抱える可能性はありますが、空室対策などを行いある程度のリスクをコントロールできる投資方法でもあるといえるでしょう。