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土地と建物を一括購入すると、売買契約書に土地と建物の金額がそれぞれ記載されていないこともあります。

そうなると、建物の減価償却費を計算するとき、記載されている金額のうちどのくらいの金額が建物の取得価額に該当するのかを按分などを用いて算出しなければなりません。

なお、土地と建物の取得価額の分け方は、按分により算出する以外にもいくつか方法があります。

時価がいくらか分かっているなら

基本的に土地と建物の取得価額は、購入時の時価の比で按分して算出します。

時価は一般的な売買価額のことですが、不動産鑑定士や不動産会社に聞かないとわからないので、実務上は最も使いにくい方法といえるでしょう。

契約書に消費税額の記載がある場合

もしも売買契約書に消費税額の記載がある場合、消費税は建物にしか課税されていませんので、消費税額を消費税率で割り戻すと建物の取得価額が算出できます。差引きした残りの金額が土地の取得価額です。

・建物の税込取得価額＝消費税額×108／8
・土地の取得価額＝総額－建物の税込取得価額

固定資産税評価額から按分して算出する方法

売買契約書に消費税額の記載がなければ、固定資産税評価額の比を用いて按分することができます。

市区町村役場で固定資産課税台帳記載事項（評価）証明を取得する、または固定資産税の納税通知書から、固定資産税評価額は確認できます。

価格の金額を用いて算出しますので、課税標準額の金額を間違って使わないようにしましょう。

・建物の取得価額＝総額×建物の固定資産税評価額／（建物の固定資産税評価額＋土地の固定資産税評価額）
・土地の取得価額＝総額－建物の取得価額

建物の標準的な建築価額で按分する方法

建物の標準的な建築価額とは、建物の標準的な｢建築価額表｣に記載のある建物の建築年、それに構造で定められた1㎡あたりの建築価額から、建物の取得価額を算出します。総額から建物取得価額を差引けば、残額を土地の取得価額とすることができます。

どの方法を用いて算出するか

売買契約書に消費税額の記載があると用意に土地と建物の取得価額を算出することができますが、記載がない場合には固定資産税評価額、または建物の標準的な建築価額を用いて按分することが一般的です。

どの方法が有利になるのか検討してもよいですが、土地と建物のどちらの取得価額を多くしたほうが有利になるかは状況によって異なりますので、専門家などに相談してみるとよいでしょう。