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不動産を売却してもらった時に土地と建物を按分計算しなければならないケースとは?


不動産売買契約を締結する際には、契約書に土地や建物の値段が記載されていることが一般的です。

ただし、土地と建物のどちらか一方ではなく、両方が絡む不動産売買契約においては、それぞれの販売価額を契約書に明記せずに土地と建物の総額だけが契約書に記載されていることがあります。

この時、土地と建物について価額がいくらか内訳が記載されていないと、買主は総額を按分して税務上の土地と建物の購入価額を確定させることが必要になります。

建物は減価償却が必要

なぜなら建物は減価償却していく必要があるので、購入価額がわからなければ各年度の使用分相当額を取得価額から減少させて経費として計上することができなくなるからです。

税法上からみても、土地と建物の購入価額を按分して決めることは大変重要なことだといえるでしょう。

土地と建物それぞれの価額の割り出し方は?

ではどのようにして、不動産売買契約書に総額から土地と建物それぞれの取得価額を按分して割り出せばよいのでしょう。割り出す方法として、次のような方法を用いることが考えられます。

・消費税から逆算して算出する方法

建物を取得する場合には消費税の課税対象ですが、土地は消費税の課税対象外です。そのため、不動産売買契約書に消費税の記載があった場合、消費税から逆算することで建物の取得価額を算出することができます。建物の取得価額が算出できたら、総額から建物分を差し引くことで土地の取得価額も算出することが可能です。

・固定資産税評価額から按分して計算する方法

固定資産税評価証明書に記載のある土地や建物の価額を利用して按分する方法です。

仮に不動産売買契約書に総額1億円という記載しかない場合において、固定資産税評価証明書に記載のある土地の金額は4,000万円、建物は1,000万円とします。

この場合、土地取得価額は「1億円×4,000万円÷(4,000万円+1,000万円)=8,000万円」となり、建物取得価額は「1億円×1,000万円÷(4,000万円+1,000万円)=2,000万円」で算出することができます。

・その他の算出方法

譲渡所得を申告する際に使う「建物の標準的な建築価額表」より建物取得価額を算出して、総額からの建物の価額を差し引いて土地の取得価額も算出するという方法もあります。

また、不動産鑑定士が算出した評価額に基づいて、土地と建物を按分して算出する方法です。ただしこの方法の場合、不動産鑑定士に対して報酬を支払う必要があることは理解しておきましょう。

正しく土地と建物それぞれ正しく算出すること

このように不動産売買契約に土地と建物の総額だけしか記載がない場合、土地と建物それぞれの価額を按分する方法など算出することは可能ですので、建物については減価償却の必要があるため正しく算出するようにしてください。