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不動産の譲渡所得に対する税金の個人と法人の違い


不動産を売却して譲渡所得を得ると、当該譲渡所得に個人であれば所得税と住民税が課せられ、法人であれば法人税が課せられます。個人と法人では税制にどのような違いがあるのでしょうか。

• 譲渡所得の計算

不動産の売却によって得た譲渡所得に税金が課せられますが、譲渡所得と売却金額は異なります。個人の場合の譲渡所得は、不動産の売却金額から売却した不動産の取得費と譲渡に要した費用を控除して求められます。不動産の取得費とは不動産の購入代金と購入に要した印紙税、仲介手数料などの諸費用の合計額です。
譲渡に要した費用とは不動産の売却のために支払った仲介手数料などの諸費用になります。更に売却不動産に建物などの減価償却資産が含まれる場合には、減価償却費も控除して譲渡所得を求めます。取得費が不明な場合には概算額として売却金額の5%を取得費とみなすことが認められています。
一方で法人の場合には不動産の売却金額から売却した不動産の簿価と譲渡に要した費用を控除して求めることとなります。法人の場合は簿価を持つことが義務付けられており、経営上の観点から減価償却をしないこともあるために個人の場合と計算結果が異なるケースがあります。

• 譲渡所得に課税される税金

譲渡所得に対する税金の課税方法は個人と法人とでは異なります。まず、個人の場合には譲渡所得に所得税及び住民税が課税されますが、譲渡所得は分離課税といって他の所得とは別に独立して課税が行われます。したがって譲渡所得が発生すれば原則として課税が行われることとなります。
一方で法人の場合には譲渡所得は他の所得と合算することが認められています。このため譲渡所得が発生しても他で損失が出ている場合には相殺されて譲渡所得が減り、他の損失が譲渡所得を上回る場合には税金が課税されないことになります。

• 譲渡所得に対する税率など

個人の場合には売却した不動産の保有期間によって譲渡所得に課する税率が変わります。保有期間が5年以内だと短期譲渡所得となり39.63%、5年を超えると長期譲渡所得となり20.315%となります。
一方で法人の場合は資本金などによって変わりますが、不動産の保有期間にかかわらず他の所得と合算後の所得から計算された課税所得に対して約20%の税率が課せられます。しかし、個人が自己住居用財産を売却し、一定の要件を満たした場合には3,000万円の特別控除といって譲渡所得から3,000万円を控除することが認められていますので、一概に法人が有利ということも言えません。
なお、賃貸併用住宅の売却の場合、特別控除は自宅部分に対してのみ適用となりますので注意が必要です。