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賃貸併用住宅における家賃収入と固定資産税


賃貸併用住宅による賃貸経営は固定資産税に対してどのような影響を与えるのでしょうか。家賃収入を得ることによる不動産所得には所得税、住民税が課税されますが、固定資産税は上がったりするのでしょうか。

• 固定資産税の課税

固定資産税は毎年1月1日時点において土地や家屋、償却資産といった固定資産を所有する者に対して所有する固定資産に応じて算出される税額を固定資産が所在する市町村が課税を行う地方税です。
なお、東京都23区では特例により都が課税することになっています。
このことから固定資産税の対象となる土地、家屋を他人に賃貸して家賃収入を得ていたとしても固定資産税は固定資産の所有者が納税義務を負うこととなります。また、課税される税額は固定資産の評価額によるものであり、不動産投資によって家賃収入を得ていることで税額が影響を受けることはありません。

• 固定資産税の節税

固定資産税は課税標準額に税率を乗じて求められますが、課税標準額は課税対象となる土地や家屋などの用途、面積によって課税金額が影響を受けます。特に住宅用地として利用されている場合には一戸当たり200㎡までは小規模住宅用地として課税標準額が6分の1となり、200㎡を超える面積は3分の1となります。
土地の面積が200㎡を超えている場合であっても賃貸併用住宅であれば住宅の戸数が増えることになりますので、戸数×200㎡の面積までは課税標準額が6分の1で計算されることになるのです。家賃収入を得ていたとしても当該計算は適用となります。
また、新築建物の場合に課税床面積が120㎡までの部分については一定の条件をクリアすると3年間又は5年間固定資産税額が2分の1になる特例もあります。居住部分の課税床面積が一戸当たり50㎡以上280㎡以下である必要がありますが、賃貸併用住宅の賃貸住宅の場合には一戸当たり40㎡以上280㎡以下となります。こちらも当然家賃収入を得ていたとしても特例の適用に影響はありません。

• 経費となる固定資産税

賃貸併用住宅の賃貸経営によって家賃収入を得ているのであれば、固定資産税は賃貸経営の経費とすることができます。しかし、一棟全体、敷地全体に課税される固定資産税を経費とすることはできません。あくまで賃貸に供している部分だけとなります。
固定資産税は固定資産の所有者に納税義務があり、賃貸併用住宅であっても自宅部分と賃貸部分とで分けて課税が行われる訳ではありません。このため賃貸併用住宅の所有者の側で固定資産税を按分する必要があります。家賃収入に対応する固定資産税は自宅部分の床面積と賃貸部分の床面積とで面積按分して行うのが一般的な按分方法となります。