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第1回インタビュー企画  姫ちゃんが聞く!『賃貸併用住宅って言葉、知っていますか?』


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姫ちゃんことリオ・トラストの柴田が「賃貸併用住宅のオーナー様や関係者の方」に突撃インタビュー取材する企画がスタートしました!題して、

『賃貸併用住宅って言葉、知っていますか?』

 

栄えある第一回目のゲストは、東急田園都市線「池尻大橋」駅から徒歩2、3分という場所にある賃貸併用住宅のオーナーさんの息子であります、福留政宏さん(愛称は「センパイ」)から、賃貸併用住宅の現状や運営に関する事、将来のビジョンなど、将来の不動産オーナーとして、とっても興味深いお話を聞かせて頂きました。

 

senpai
ゲスト;福留政宏さん(東京都目黒区)
愛称は「センパイ」
職業グラフィック・デザイナー。主にIR(インベスター・リレーションズ)の分野で活躍中。
物件は現在、母親が賃貸併用住宅を所有。1階に母が住み、2階2部屋のうち1部屋に福留さんご自身が居住中。残りの1部屋が賃貸スペース。 いずれやってくる賃貸事業の承継を見据え、両親共に経営をしている。現況、入居者募集中

 

柴田姫ちゃん
今日は渋谷のお隣・東急田園都市線「池尻大橋」駅から徒歩2、3分という場所にある賃貸併用住宅の取材にやってきました。
お話を聞かせてくれるのは、ここに住む大家さんの息子という福留政宏さんです。
どういうわけか福留さんはお友達から「センパイ」と呼ばれていると聞きました。
厚かましくも、ここでは親しみを込めてセンパイと呼ばせていただきます。
ではよろしくお願いします(笑)。
先輩センパイ

どうしてセンパイと呼ばれているのは、僕もわかりませんが。よろしくお願いします(笑)。

 

○築古の賃貸併用住宅、現在入居者募集中。空室解消のカギは?

 

柴田姫ちゃん
まずは福留さんが住む「賃貸併用住宅」について簡単に紹介お願いします。
先輩センパイ

ここはもともと僕の母の父、祖父が建てたものです。ちょうど僕と同じくらいの築年数だったはず。厳密な築年数はお察しください(笑)。現在は、1階が僕の母が自宅として使っており、2階が2世帯分の賃貸住宅となっています。そのうちのひとつに僕が住んでおり、もうひとつは入居者募集中です。

自分が住んでいる建物のことを「賃貸併用住宅」と呼ぶんですね。今まで知りませんでしたよ。

柴田姫ちゃん

賃貸併用住宅という呼び方、大家さん自身が知らないということは実は結構あることです。この言葉をもっと広く知ってもらいたいという思いから、今回は大家さんに近い立場にある福留さんに取材させていただきたいという企画が持ち上がりまして。現在は、本来貸室として作られた部分に福留さんが住んでいることで自宅の一部のように使われているということですね。賃貸併用住宅ならではの「フレキシビリティ」が発揮されているといっていいでしょう。

さて、現在募集中の貸室について、もう少し詳しく教えていただけますか?賃貸併用住宅の最大のメリットである家賃収入が得られていないことは、とてももったいないことだと思います。

先輩センパイ

2部屋にキッチン、それにオールドスタイルなユニットバスという間取りです。以前はご高齢の夫婦が2人で住んでいました。はっきりとはわかりませんが、長期間入居していたと思います。それが半年ほど前に退去してしまい、現在は新しい入居者を募集しているもののなかなか決まりませんね。

確かにいわゆる「好条件の立地」だとは思いますが、建物が古いわりに家賃設定が高いのかな? とか、大家さんが住んでいることで何となく敬遠されてしまうのかな? とか考えてしまいます。

柴田姫ちゃん

私の業務上の経験からお話ししますと、こちらの募集賃料は周辺相場よりも高いわけではありません。それに以前このコラムでもお話ししましたが、大家さんが住んでいる賃貸住宅に対しメリットを感じている人たちも少なからずいるんですよ。住まいを探している人たちのニーズは実はひとりひとりとても細かく、立地や賃料以外にもたくさんの条件があるものです。それらについて対応できるような不動産の仲介担当者が、業界全体でまだまだ少ないのが現状です。

ということで、仲介担当者によるパフォーマンスが成約の成否を大きく決めることになるのです。やり方はさまざまありますが、いかにして仲介担当者とうまく付き合うかということが、空室という問題解決のカギと言えますね。

今どきの大家さんは、入居者にできるだけ長く居心地よく住んでほしいと考えて、コミュニケーションのとり方やその他いろいろなことに気を配る方も多いんです。この点について、物件探しをしている人たち、それから大家さん自身にもっと知ってもらいたいと思っているのです。

賃料を下げる前になすべき手立てはまだありそうです。少しでも空室解消のお役に立てればと思います!

 

○いずれやってくる賃貸事業の承継、その後の展望は?

 

先輩センパイ
今はまだ物件の所有者が母親ということなので、ぼくは賃貸経営にかかわってはいない状態だけども、いずれ相続が発生した際に「今後この建物をどうするか」ということについて、いくつかの道筋を考えています。それは
「建て替え」
「売却(資産の入れ替え)」
「建物の再生→引き続きの維持・運営」
というところでしょうか。今、三つ目に挙げた「建物の再生」のためのリノベーションについて関心が高まっています。
柴田姫ちゃん

最近のわたしたちのところには、「Air B and B」(さまざまな物件を宿泊施設として登録・営業できる仕組み)のように、自分が持つ空き物件を世界中から集まるバックパッカー向けの宿泊施設として活用できないか? などというような問い合わせが増えています。当面の空室活用のひとつの選択肢として多くのオーナーが注目しているなぁと実感しています。

そのように宿泊施設となった物件が順調に稼働するかどうかについては、建物自体のスペックよりも、清潔に維持管理されていることや、たとえば貸室内に電子レンジがあるとか周辺の飲食店や観光スポットなどの案内があるとか、利用者がほしいものを提供しようとする姿勢などにより大きく変わるそうです。

建物の再生とは単にお金をたくさんかけて新築に対抗するということではなく、ハード・ソフト両面において利用者目線で必要なものを提供できるようにするということが求められている時代だと思います。

先輩センパイ

なるほど参考になりました!宿泊施設じゃなくても、ここの立地を生かしてたとえばレンタルスペースなどとしても活用できるんじゃないかな? なんて考えています。

柴田姫ちゃん

この「賃貸併用住宅ドットコム」へ問い合わせをくださる方は、いわゆる「不動産投資家」というかんじの方よりは、「自宅の一部が収益を産むことにメリットを感じる」というふうに気軽な感覚で興味を持つ方のほうが圧倒的に多いです。東京は他の都市と比較しても地価が圧倒的に高いので、なかなか気軽に不動産投資を始めるということが難しい側面もあります。

一方で、東京にはたくさんの人が世界中から集まってきて、たとえ物件が空いてしまっても他の使い道を検討し、使い続けられる可能性がある場所でもあります。

ですので、あらかじめ東京の都市部に土地や建物を所有しているということは、不動産にかかわる立場からみると、換えがたい強みであると思います。

そういった意味でも、従来からの賃貸併用住宅のオーナーさんには、もっとたくさんの可能性に挑戦してほしいと願っています!

 

賃貸併用住宅.comでは、『インタビューしに来てほしい』『自慢の併用住宅を取材してほしい』という素敵なオーナーさんや、不動産業界の方を募集中です。姫ちゃんの突撃インタビューをさせてください!

インタビューのオファーはこちらよりご連絡お待ちしております