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不動産売却の経験は一般の方では、そう多くある事ではないと思われます。しかし、相続した不動産の売却や住み替えを行うための自宅の売却のケースなどを考えると全く無縁という事でもありません。このことから不動産の売却によって利益を得た場合には、当該利益に税金が課せられることを知っておく必要があります。

■不動産の売却に伴う税金

サラリーマンの方が会社から支払われる給与には所得税や住民税が課税されます。また、固定資産を所有している者に対しては固定資産の評価額に応じて固定資産税や都市計画税などが課税されます。このように私たちの周りでは様々な税金が発生しています。株式を売却した場合には売却益に税金が課されますが、同様に個人が不動産を売却して利益を得た場合にも所得税と住民税が課税されます。売却額に税金が課税される訳ではありませんのでご注意ください。

■売却益の計算

不動産の売却益は、不動産の売却による収入金額から売却した不動産の取得費と売却に要した費用を控除して求めます。収入金額は、土地や建物など不動産の売却金額に固定資産税等の精算金があればこれを足し合わせた金額です。売却した不動産の取得費は、当該不動産の購入代金と購入に要した費用の合計額から、建物などの減価償却資産があれば当該資産の減価償却費を控除した金額になります。

売却に要した費用は、仲介手数料や印紙代などが該当します。なお、売却した不動産の取得費が不明な場合には売却金額の5％相当額を取得費用とすることが認められています。こうして求められた売却益に所得税と住民税が課税されることになります。

■自宅を売却したときの特例

自宅を売却して賃貸併用住宅を購入したケースなどでは、売却益が発生したとしても特例の適用により税金が減額又は納税が不要となることがあります。
ひとつは3000万円特別控除です。適用要件を満たす自宅を売却した場合には、上記で求めた不動産売却益から3000万円を控除することができるという制度で、売却益が3000万円を下回るケースであれば税金は課税されません。ただし、当該制度の適用は3年に一度という制約がありますのでご注意ください。

もう一つは特定居住用財産の買換え特例となります。適用要件を満たす所有期間が10年を超える自宅を売却して、新たに自宅を購入する場合に適用される制度で、新たな自宅の購入費用が売却代金を上回る場合には税金の課税が繰り延べられるというものです。
不動産を売却して譲渡益が発生しても、自宅の売却の場合には上記の特例がありますので、適用条件を十分に確認して余分に税金を納めることが無い様にしましょう。