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賃貸併用住宅における減価償却費の取扱い


一般の戸建住宅を購入して生活を送る分には減価償却費が問題になったり、それを意識したりする事は無いと思います。しかし、賃貸併用住宅となると減価償却費は大きな意味を持つ事になります。

■減価償却とは何か

自動車やパソコンなどを事業の用に供している場合に使用した年数や度合いに応じて取得に要した金額を費用化していきます。このように使用に応じて費用化する事を減価償却といい、費用化する資産を減価償却資産、年数や使用に応じて費用化した金額を減価償却費といいます。建物も減価償却資産であり、取得に要した金額は耐用年数に応じて費用配分していく事になります。
サラリーマンが戸建住宅で生活を送る場合に、戸建住宅を売却する場合を除き建物の減価償却を意識する事はありません。戸建住宅を事業に供している訳ではないために、減価償却費を算出する必要が無いのです。しかし、サラリーマンであっても賃貸併用住宅を取得し、賃貸して家賃収入を得ている場合には減価償却費の算出が重要となります。

■減価償却費の重要性

自分自身が居住する住宅であっても、賃貸部分を他人賃貸して家賃を得る場合には不動産所得が発生している事になります。サラリーマンであっても不動産所得を含め給与所得以外の所得が年間20万円を超える場合には確定申告を行わなければなりません。この確定申告のための不動産所得の算出に当たって減価償却費の計上が大きな意味を持つのです。減価償却費は不動産所得の算出期間において、実際には支出を行っていないにも関わらず費用計上する事が出来るために賃貸併用住宅の賃貸経営における利益を低くする事ができます。減価償却費の額によっては、実際のキャッシュフローが黒字であるにも関わらず、確定申告の計算上は赤字となり所得税の還付を受けられるという事も起こります。

■賃貸併用住宅の減価償却費

賃貸用に供されるアパートやマンションでは、取得に要した金額のうち建物、設備などの減価償却資産について減価償却していく事ができます。減価償却資産の全てが賃貸用に供されているのであれば、耐用年数に応じて減価償却資産相当額を費用配分すれば良いのですが、賃貸併用住宅の場合には注意が必要です。賃貸併用住宅は、自宅部分と賃貸部分が一緒になっていますから、賃貸併用住宅の取得に要した金額のうち自宅部分の建物と設備の相当額を減価償却していく事はできません。不動産所得を産み出すのに対応する部分の減価償却費だけを計上する事が認められています。このため建物と設備の減価償却費相当額を自宅部分と賃貸面積とで按分して、賃貸面積分に対応する減価償却費を賃貸経営の費用とする事になりますので不動産所得を求める計算では十分に注意しましょう。